Что принципиально нового появится в земельном законодательстве, рассказал Владимир Дудин,
начальник отдела земельных отношений департамента государственной собственности Кировской области.
К сведению: с 1 марта 2015 года вносится ряд поправок в Федеральный закон от 23 июня 2014 года №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Основная часть поправок будет внесена в статью 39 данного закона.
- Владимир Геннадьевич, с 1 марта 2015 года в России начнет действовать новый порядок предоставления земельных участков гражданам и юрлицам и передачи государственной земли в муниципальную собственность. В чем будут заключаться основные изменения?
- Изменения достаточно серьезны и касаются не только земельного законодательства. В соответствии с поправками, внесенными в статью 39 ФЗ №171 «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», появились новые основания передачи федеральных земельных участков в муниципальную и региональную собственность.
Так, согласно ст. 39.30 данного закона земельные участки, находящиеся в федеральной собственности, подлежат безвозмездной передаче:
1) в собственность поселений, городских округов, утвердивших генеральные планы поселений, генеральные планы городских округов, правила землепользования и застройки, если такие земельные участки расположены на территориях соответствующих поселений, городских округов;
2) в собственность муниципальных районов, утвердивших схемы территориального планирования муниципальных районов, если такие земельные участки расположены на межселенных территориях соответствующих муниципальных районов;
3) в собственность субъектов Российской Федерации, если такие земельные участки в соответствии с утвержденными документами территориального планирования субъектов Российской Федерации, проектами планировки и межевания территории предназначены для размещения объектов регионального значения.
- Насколько эти поправки актуальны для Кировской области?
- Проблема передачи федеральных земель в муниципальную и региональную собственность очень актуальна, особенно для города Кирова. Потому что, в соответствии с генпланом, южная часть города Кирова подлежит градостроительному развитию в целях строительства новых жилых кварталов. К сожалению, вся южная часть города — от инфекционной больницы и до Нововятска — это, по сути, земли федеральной собственности. Проблема перехода права на эти земельные участки и передача их в собственность муниципалитета на самом деле носит очень серьезный характер. Сейчас, в связи с новыми изменениями, возможно, получится по более простому механизму эти земельные участки передать.
Что касается поправок, значительно расширился также перечень случаев безвозмездного пользования земельными участками. А в отношении процедур и конечных результатов, в сравнении со старым законодательством, все осталось примерно тем же самым.
- Расширится ли перечень земельных участков, выставляемых на торги? Много ли в Кировской области свободных земель? Все ли земли учтены?
- Порядок формирования кадастра недвижимости строился на принципе учета тех земель, в отношении которых уполномоченные органы каким-то образом распорядились. Те земельные участки, которые существуют с точки зрения кадастра недвижимости на территории Кировской области, используются все. Другое дело, что по факту многие земли не используются. Особенно эта проблема касается земель сельхозназначения. Потому что в свое время, на первом этапе земельной реформы, все получили земельные доли. И до конца первого 10-летия 2000-х гг. никому эти доли нужны не были. Земли сельхозназначения не могут быть использованы иначе, кроме как для производства сельхозпродукции. Поэтому эти земли по сути не интересны никому. Эта проблема носит общефедеральный характер, но для Кировской области она проявляется еще более остро.
Сейчас и в Кировской области, и в других регионах была проведена определенная работа в счет этих невостребованных долей. Огромное количество земельных участков было сформировано, в частности, по Кировской области — 242 тыс. га. Это те доли, которые, по сути, не использовались членами колхозов. Разумеется, перспектив, что эти земли будут использоваться жителями поселений, - никаких. Нерадужное состояние сельского хозяйства в Кировской области говорит о том, что сельхозпредприятиям эти земли тоже не нужны.
Мы освободили тех граждан, которые не желали использовать эти земельные участки от ежегодной уплаты налоговых платежей, которые значительно выросли с 2008 г. ввиду кадастровой оценки земельных участков. Сейчас Кировская область является собственником значительного количества земель, которыми, по сути, распорядиться не может. Лишь на тех территориях, на которых остались какие-то хозяйства, эти земли используются. Там, где ничего не осталось, неиспользуемые земли зарастают. Единственная перспектива в отношении этих земель — перевод их в другие категории, в том числе земли лесного фонда.
- Кто сможет претендовать на данные земельные участки?
- На сегодня любое лицо, которое хотело бы получить земельный участок в Кировской области, не имеет никаких проблем, связанных с его получением. Честно говоря, я даже не знаю, откуда появилась такая идея, что в Российской Федерации сложно получить землю. В принципе, проблем с получением земли на сегодня нет. Любой желающий может взять земельный участок, но опять же для разных целей. Если мы говорим о целях сельхозпроизводства, каждый может получить такой участок, причем бесплатно. Что касается других целей — получение земель под строительство торговых объектов в центре города Кирова, там есть определенные проблемы. Но при этом говорить о том, что земель не хватает или у кого-то есть проблемы с ее получением, - это не совсем правильно.
- Новый земельный закон весьма двояк: земельные участки будет легче приобрести, но в то же время — легче потерять. Требования к владельцам земельных участков действительно станут жестче?
- Это абсолютно неверно. Эта норма касается в первую очередь земель сельхозназначения и всегда была прописана в законе об обороте земель сельхозназначения. Сейчас каких-то изменений, связанных с порядком изъятия неиспользованных земель, не произошло. Единственное изменение в новом законодательстве, связанное с изъятием земель, касается объектов незавершенного строительства. Но там речь идет не столько об изъятии земельных участков, сколько об изъятии самого объекта. А земельный участок следует уже общей судьбе такого объекта. В этом вопросе действительно процедура поменялась кардинально.
Если гражданин в срок не освоил земельный участок, предназначенный для строительства, появляется основание для реализации данного объекта на аукцион. Где гражданин, который в свое время не достроил объект, может участвовать в аукционе на общих основаниях. Что касается изъятия земель по тем процедурам, которые действовали раньше, в том числе изъятие земель сельхозназначения через 3 года, эта норма осталась неизменна. Проблема здесь в другом: как узнать, что человек не использовал земельный участок 3 года для целей сельхозпроизводства. Это проблема не органа власти, а судьи. Поскольку изъятие земельного участка возможно только в судебном порядке. И любой уполномоченный орган — местного самоуправления или какой-то иной — при обращении в суд по вопросу изъятия земельного участка потребует истца представить документы, подтверждающие, что земельный участок не использовался по назначению все 3 года. В этом направлении, к сожалению, никаких изменений не произошло. Получается, что порядок изъятия земель остался прежним.
- Расширился ли перечень земельных участков, выставляемых на торги?
- В принципе, сейчас на торги выставляется практически все, за исключением случаев, специально оговоренных законодательством. То есть если раньше орган местного самоуправления при предоставлении земельного участка мог себе позволить определенную «вилку» (раньше была т. н. процедура предварительного согласования места размещения объекта через оформление заявителем акта выбора). Сейчас данная процедура упраздняется. За исключением специально оговоренных случаев, земельные участки (связанные с градостроительной деятельностью) будут выставляться только на аукцион. В отношении тех земельных участков, на которых строить ничего не предполагается, порядок, по сути, остался прежним.
В отношении тех земельных участков, на которых уже есть постройки, например здание, у которого есть собственник, разумеется, ни о каком аукционе тоже речи не идет. Порядок приобретения земель под зданиями, строениями, сооружениями не меняется.
- Впервые, согласно поправкам, будет установлен исчерпывающий перечень случаев, когда власти вправе отказать в продаже земли. Что может стать причиной для отказа?
- Вообще отказ может быть по двум причинам: если участок не может быть продан (т. е. ограничен в обороте). Случаи, по которым земельные участки могут быть ограничены в оборте, в новом законодательстве не меняются. Вторая причина — если лицо, обратившиеся за предоставлением земельного участка, не вправе приобрести такой земельный участок. И таких случаев очень много. Каких-то дополнительных отказов на приобретение земельного участка не добавилось. Поменялась немного процедура, связанная с обращением в соответствующие инстанции.
Серьезные изменения касаются образования земельных участков. Там, действительно, изменения революционные. В части распоряжения земельными участками ничего не поменялось.
- Можно ли сказать, что процедура получения земель по новому законодательству упростилась?
- За счет того, что в определенной степени расширился перечень граждан, которые могут претендовать на получение земельного участка на безвозмездной основе, можно сказать, что многие, в том числе социально незащищенные граждане, в случае установления их законном субъекта, т.е. Кировской области, получат право получить земельный участок вообще по упрощенной процедуре, без аукциона и проведения публикации. В данном случае речь идет о строительстве индивидуальных жилых домов. Субъектам РФ сейчас дано право определиться с категориями граждан и теми муниципальными образованиями, где земельные участки будут предоставляться на безвозмездной основе.
Сейчас мы принимаем предложения от органов местного самоуправления и органов власти отраслевой компетенции. Но пока никаких реальных предложений представлено не было. На сегодня пока рано говорить, что это будут за граждане. Этот список будет сформирован только после 1 марта 2015 г.
- До вступления закона в силу остается меньше месяца. Какие вопросы предстоит еще решить на региональном уровне?
- Привительство и Заксобрание Кировской области должны разработать 12 нормативных актов: 4 закона и 8 постановлений правительства. До 1 марта 2015 г., безусловно, будут приняты те документы, которые так или иначе обязательны. Скажем, определение цены на заключение договора о сервитуте. Или определение стоимости перераспределения земельных участков между государственной и частной собственностью. Именно эта процедура носит абсолютно революционный характер.
- В соответствии с новым законом земли можно будет получить без проведения торгов. Кто получит право на предоставление земель на льготных условиях?
- В силу закона льготных категорий стало больше. Расширяется перечень случаев безвозмездного пользования земельным участком (ст. 39.10). Плюс ко всему субъекту РФ дано право расширить список льготников.
В целом, изменения нужные и полезные. Причем не столько в части, связанной с тем, что что-то принципиально поменялось с точки зрения потребителя. А с тем, что в серьезной степени упорядочивается деятельность распорядителя земельными участками. Потому что регламентируется содержанние договора аренды, срок его действия для различных случаев предоставления земельных участков, снимается огромное количство вопросов, связанных с принятием решения об образовании земельного участка. В этом плане изменения действительно были нужны, потому что проблема в старом законодательстве именно в части подготовки документов. Кроме того, была определенная законодательная «вилка», которая позволяла уполномоченному органу, ссылаясь на действующее законодательство, отказать в предоставлении земли гражданину. Теперь любое лицо, имеющее право получить земельный участок, при обращении в администрацию района, имеет меньше шансов для отказа.
А базовая суть нововведений в том, что орган местного самоуправления лишается права выбора и становится исполнителем тех требований, которые установлены федеральным законом. То есть принимать какие-то решения на свое усмотрение он уже не сможет. То есть поправки носят антикоррупционный характер.