Заключение любой сделки требует тщательности. Особых мер предосторожности требует и вступление в правоотношения в качестве арендатора. Но и это иногда не спасает от недобросовестности другой стороны договора. Что делать, если в арендованном имуществе обнаружились недостатки? Может ли рассчитывать арендатор на возмещение ущерба от наймодателя? На чьей стороне в такой ситуации закон? На наши вопросы ответила .
- Какой документ регламентирует ответственность за недостатки арендованного имущества?
- Согласно статье 612 Гражданского кодекса РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
- На что может рассчитывать арендатор в качестве возмещения ущерба?
- Обнаружив недостатки, арендатор вправе по своему выбору:
- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя (Постановление ФАС Московского округа от 30.05.2011 N КГ-А40/4308-11 по делу N А40-78281/10-53-622);
- потребовать досрочного расторжения договора.
Однако часть 2 статьи 612 ГК РФ устанавливает пределы ответственности арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества. Речь в данном случае идет о недостатках, которые:
- были оговорены арендодателем при заключении договора аренды;
- были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Основываясь на нормах действующего законодательства, суды приходят к выводу, что арендодатель отвечает только за те недостатки, о которых арендатор не знал во время заключения договора и передачи имущества, в случае ухудшения для арендатора условий пользования арендованным имуществом по сравнению с теми условиями, которые были предусмотрены в договоре аренды, а также ухудшением состояния самого имущества (его качественных, функциональных свойств) по сравнению с состоянием, обусловленным договором аренды, и назначением имущества (Постановление ФАС Уральского округа от 18.09.2013 N Ф09-7628/13 по делу N А76-20521/2012).
Как показывает судебная практика, арендатор имеет возможность реализовать полномочия, указанные в части 1 статьи 612 ГК РФ в судебной инстанции в случае предоставления доказательств того, что недостатки в арендованном имуществе, препятствующие пользованию им, возникли до заключения договора и были скрытыми, то есть не были и не могли быть обнаружены им в ходе обычного осмотра. При отсутствии соответствующих доказательств арендатору будет отказано (Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 06.08.2012 по делу N А41-43235/10).
- Закреплена ли законодательно процедура приемки арендуемого имущества?
- В части 2 статьи 612 ГК РФ устанавливается обязанность арендаторов проводить надлежащую приемку имущества. Она направлена на то, чтобы обезопасить арендодателей от притязаний недобросовестных лиц (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 01.03.2010 N Ф03-719/2010 по делу N А51-8126/2009).
При этом наличие подписанного акта приема-передачи арендуемого помещения со стороны арендатора без замечаний предполагает отсутствие на момент передачи ему арендуемого помещения недостатков, препятствующих его использованию по назначению, о которых арендатору заранее было неизвестно и которые не могли обнаружиться во время осмотра или проверки помещения при его получении (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 27.12.2011 N Ф03-5802/2011 по делу N А51-7552/2010).
В случае заявления в судебном порядке требований по взысканию убытков, понесенных арендатором по проведению отделочных работ в арендуемом помещении, именно арендатор, ссылающийся на передачу объекта аренды в состоянии, не соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, должен доказать, что в момент передачи имущество имело явные или скрытые дефекты, препятствующие использованию объекта аренды по назначению (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 27.12.2011 N Ф03-5802/2011 по делу N А51-7552/2010).
- На Ваш взгляд, как можно снизить число спорных ситуаций между арендодателями и арендаторами?
- Как показывает судебная практика, разногласий между сторонами в сфере арендных правоотношений достаточно много. Детальная и квалифицированная проработка документов, касающихся исполнения договорных обязательств, минимизирует вероятность возникновения неразрешимых в досудебном порядке противоречий, а также защитит интересы сторон, если обращение в суд будет неизбежно.