Основным направлением деятельности нашей компании является высококвалифицированная, юридическая защита прав и интересов наших клиентов в любых сферах правоотношений. Спектр предоставляемых нами услуг достаточно широк: от консультации до самостоятельного ведения дела до момента исполнения судебного решения. При этом мы не ограничиваемся представительством в процессе судопроизводства. Также мы помогаем нашим клиентам с получением лицензий, сертификатов ОХСАС, ИСО 9000 и 14000, сопровождаем сделки от переговоров до момента заключения, обеспечиваем правовое сопровождение бизнеса и многое, многое другое.
При этом, следует отметить, что в своей деятельности мы ориентируемся не только на защиту интересов корпоративных клиентов, но и физических лиц. Так, например, среди обращений граждан все больше становится обращений по поводу взыскания банков комиссии за выдачу кредита и ведение счета по кредитному договору.
В каких случаях требуется перевести жилое в помещение в нежилое и наоборот?
Интересная постановка вопроса. В законодательстве РФ требований о переводе жилого помещения в нежилое и наоборот – нежилого в жилое, не встречается.
Смена статуса помещения обычно диктуется собственнику объективной необходимостью. В большинстве случаев жилое в помещение переводят в нежилое для осуществления предпринимательской деятельности. В свою очередь нежилое помещение зачастую переводят в жилое для увеличения жилплощади, либо для создания специализированного жилищного фонда – это служебные жилые помещения, жилые помещения в общежитиях и т.д. Полный перечень указан в статье 92 Жилищного Кодекса РФ.
За какой минимальный срок можно превратить жилое помещения не в жилое? И нежилое в жилое?
Процедура перевода жилого помещения в нежилое достаточно длительная и в лучшем случае она займет 5-6 месяцев, но может затянуться более чем на год. Окончательные сроки всей процедуры зависят от целевого назначения будущего объекта (магазин, офис, салон красоты), а также скорости проведения строительных работ при переустройстве помещения.
Какие ограничения есть при перемене «статуса» помещения?
Обратимся к законодательству. Статья 22 Жилищного кодекса РФ (далее ЖК РФ) устанавливает ряд условий, которые необходимо соблюсти для перевода жилого помещения в нежилое помещение. Так не допускается перевод, если:
• Доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению. Другими словами, при эксплуатации нежилого помещения нельзя использовать входы в подъезды жилого дома. Если нет возможности сделать отдельный вход в будущее нежилое помещение, то такую квартиру нельзя перевести в нежилое помещение.
• Переводимое помещение является частью жилого помещения. То есть нельзя перевести в нежилое помещение одну или несколько комнат квартиры. Жилое помещение должно переводиться в нежилое только целиком.
• Помещение используется собственником или иным гражданином в качестве места постоянного проживания. Другими словами, квартиру можно перевести в нежилое помещение только если в данной квартире никто не прописан.
• Право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.
Кроме того, есть еще ряд других условий. Например, если квартира расположена в многоквартирном доме, то перевод допускается только, если такая квартира расположена на первом этаже. Если выше первого этажа, то помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, также являются нежилыми.
Невозможен перевод в нежилое помещение квартиры, окна которой выходят на дворовую территорию, даже если она находится на первом этаже. Это противоречит нормам Роспотребнадзора. ОГИБДД УВД может отказать в согласовании перевода, если нет возможности организовать парковку рядом с переводимым помещением.
Определенные сложности могут возникнуть с переводом в нежилое помещение квартиры, расположенной в кооперативе или ТСЖ, поскольку для перевода потребуется получить согласие двух третей собственников квартир в данном доме.
Важно, чтобы дом, в котором расположена квартира, переводимая в нежилое помещение, не стоял в планах капитального ремонта и не был признан аварийным и подлежащим сносу. В этом случае в переводе квартиры в нежилое помещение будет отказано.
В случае перевода нежилого помещения в жилое ограничения смены статуса помещения также продиктованы ст. 22 ЖК РФ, которая устанавливает, что перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц. Перечень требований к жилому помещению установлен Постановлением Правительства РФ №47 от 28.01.2006
В каких случаях органы местного самоуправления могут отказать в переводе в жилое/нежилое помещение?
В соответствии со ст. 24 ЖК РФ, отказ в смене статуса помещения допускается в случае:
1) непредставления необходимых документов, перечень которых определен ЖК РФ;
2) представления документов в ненадлежащий орган;
3) несоблюдения предусмотренных ЖК РФ условий перевода помещения, о которых мы говорили ранее;
4) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.
При этом необходимо помнить, что основанием для принятия органами МСУ положительного решения являются признание факта целесообразности изменения функционального назначения жилых помещений, пригодных для проживания, в том числе:
1. В целях социально-экономического развития и благоустройства города.
2. В целях улучшения жилищных условий граждан, проживающих в жилых помещениях, в частности:
o если окна всех или большей части жилых помещений выходят на улицы с интенсивным движением транспорта, на территории торговых и промышленных предприятий;
o если жилые помещения расположены в цокольной, подвальной части жилого строения или не соответствуют санитарным и техническим нормам;
o если жилые помещения расположены в строениях нежилого назначения.
3. В целях получения дополнительных средств для расширенного воспроизводства жилищного фонда.
Кроме данных оснований имеется также ряд условий для перевода помещения. Перевод жилого помещения в нежилое допускается:
1. При наличии технической возможности реконструкции жилого помещения под другое функциональное назначение в соответствии с действующими техническими и нормативными требованиями.
2. При обеспечении собственников и лиц, ранее проживавших в данном жилом помещении, которое переводится в нежилое, благоустроенным жильем в соответствии с санитарными и техническими нормами.
3. При согласии заявителя на проведение компенсационных мероприятий в случае, если в результате изменения статуса помещения затрагиваются права и интересы граждан, проживающих в смежных жилых помещениях. Необходимость, форма и объем таких мероприятий определяется Комиссией по переводу жилых помещений в нежилые по согласованию с заинтересованными сторонами.
Все вышеуказанные основания и условия подтверждаются документами, приложенными к заявлению. При этом необходимо учесть, что перевод жилого помещения в нежилое в здании, представляющем культурную или историческую ценность, допускается только с согласия соответствующего государственного органа по охране памятников.
Какой алгоритм действий по переводу помещения в новый статус?
Во-первых, для рассмотрения вопроса о смене статуса помещения его собственник должен обратиться в администрацию города с заявлением на имя главы администрации города Кирова с указанием причин и целей использования этого помещения после его перевода в нежилое и согласия на проведение компенсационных мероприятий.
Заявление пишется в свободной форме. Обязательно указать адрес переводимого помещения, адрес заявителя, цель использования помещения после его перевода в нежилое (магазин, офис и т.п.)
Данное заявление перенаправляется в Управление учета и распределения жилых помещений администрации города. Управление учета высылает заявителю предложение предоставить ниже перечисленные документы:
• Документ, подтверждающий полномочия лица, обратившегося с заявлением. Если фирма или гражданин поручают оформление заявления представителю, то необходима доверенность (от гражданина – нотариально заверенная, от фирмы – подписанная руководителем и заверенная печатью).
• Правоустанавливающие документы на жилое помещение. Правоустанавливающим документом является договор, по которому лицо приобрело помещение в собственность (договоры купли-продажи, дарения, мены и т.п.)
• Выписка из единого реестра прав на недвижимое имущество, выданная Учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Кировской области и справка Бюро технической инвентаризации г. Кирова.
• Документы, подтверждающие, что лица, ранее проживавшие в данном жилом помещении, обеспечены благоустроенным жильем в соответствии с санитарными и техническими нормами. Справки из жилищно-эксплуатационных организаций по новому месту их жительства.
• Документы, подтверждающие, что физическое лицо, обратившееся с заявлением о переводе жилого помещения в нежилое, обеспечено отдельным благоустроенным жилым помещением, пригодным для постоянного проживания в соответствии с санитарными и техническими нормами. Справка из жилищно-эксплуатационной организации по месту жительства заявителя.
• Предпроектное предложение (технологическая схема, генплан, выполненный на топографической основе) и заключение организации, имеющей лицензию на проектирование, о наличии технической возможности реконструкции жилого помещения под конкретное функциональное назначение (указывается нормативное наименование объекта) в соответствии с действующими техническими, нормативными требованиями и заключение о состоянии конструкций жилого дома. Данная документация готовится специализированными проектными организациями, которым необходимо представить проектной организации технический паспорт, свидетельство о регистрации права собственности на квартиру.
• Акты обследования квартир, граничащих с квартирой, которую предполагается перевести в нежилое помещение, при согласии жильцов этих квартир. В актах фиксируется состояние конструкций квартир, внешнее состояние отделки, подписанные представителями эксплуатирующей организации, собственником квартиры, которую предполагается перевести в нежилое помещение, жильцами обследуемых квартир.
Представление данного документа не является строго обязательным, т.к. соседи могут просто не пустить комиссию из представителей ЖЭКа и заявителя в свои квартиры для проведения осмотра. Однако их отсутствие существенно затруднит возможность доказывания размера ущерба, если таковой будет причинен соседним помещениям при проведении реконструкции переводимого помещения.
Заявление о переводе жилого помещения в нежилое рассматривается Комиссией по переводу жилых помещений в нежилые (далее Комиссия), которая принимает решение рекомендовать главе администрации города принять распоряжение о переводе жилого помещения в нежилое, либо об отказе в переводе.
В случае принятия Комиссией положительного решения заявитель информируется о принятом решении и о необходимости разработки проектной документации на реконструкцию жилого помещения под нежилое. Проектная документация должна быть выполнена специализированной проектной организацией.
После разработки проектная документация должна быть согласована со следующими службами:
• с ГУ ЦГСЭН в городе Кирове. Для согласования необходимо представить проектную документацию и положительное решение Комиссии.
• с ОГПС, УГПС МЧС Кировской области. Непосредственно согласования осуществляют районные ОГПС. Для согласования требуется проектная документация и копия технического паспорта помещения.
• с жилищно-эксплуатационной службой или балансодержателем дома;
• с МРЭО ГИБДД Требуется проектная документация и выкопировка земельного участка, которая получается в Управлении муниципальными землями г. Кирова;
• с отделом потребительского рынка администрации города (при переводе жилых помещений для использования под продовольственные магазины или непродовольственные магазины широкого ассортимента).
После согласования проектной документации с вышеуказанными службами она представляется в администрацию соответствующего района города и управление архитектуры и градостроительства администрации города для согласования.
В районных администрациях документация представляется районному архитектору. После согласования проектной документации с районным архитектором согласование осуществляется главой соответствующего района г. Кирова.
На основании решения Комиссии и согласованной в установленном порядке проектной документации глава администрации города Кирова принимает распоряжение о переводе жилого помещения в нежилое.
Заявитель до начала выполнения строительных работ по реконструкции помещения осуществляет страхование ответственности перед третьими лицами за ущерб, который они могут причинить при проведении реконструкции жилого помещения.
3 (три) экземпляра распоряжения главы администрации города о переводе жилых помещений в нежилые выдаются заявителю.
Срок действия решения Комиссии и распоряжения главы администрации города Кирова - 1 год. Т.е. в течение 1 года со дня принятия распоряжения главы администрации города Кирова о переводе жилого помещения в нежилое заявитель обязан произвести следующие действия:
• В месячный срок со дня получения распоряжения получить в управлении архитектуры и градостроительства администрации города разрешение на строительство.
• Не менее чем за три дня до начала выполнения строительных работ по реконструкции жилого помещения под нежилое заявитель обязан разместить на доске объявлений в подъезде дома информацию следующего содержания:
o дата, номер, наименование распоряжения главы администрации города, на основании которого производится реконструкция квартиры;
o проектное функциональное назначение реконструируемой квартиры;
o наименование подрядной организации, которая будет выполнять строительные работы;
o контактные телефоны собственника квартиры и подрядной организации.
• Произвести строительные работы по реконструкции помещения в соответствии с проектной документацией. Строительные работы должны проводиться специализированной организацией;
• По окончании строительных работ по реконструкции помещения обратиться в администрацию соответствующего района с заявлением о приемке в эксплуатацию законченного реконструкцией объекта.
• В месячный срок со дня получения распоряжения заключить с предприятиями коммунального обслуживания, обеспечения электрической энергией, тепло- и водоснабжения и т.п. договоры на услуги, связанные с текущей эксплуатацией нежилого помещения (здания), включая техническое обслуживание, обеспечение электрической энергией, канализацию, тепло- и водоснабжение, газоснабжение, вывоз твердых бытовых отходов, и представить в управление учета и распределения жилых помещений администрации города копии документов об этом.
• Выполнить условия принятого обязательства и зарегистрировать право собственности на нежилое помещение в органе по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Кировской области.
Обязательным документом, представляемым заявителем на государственную регистрацию прав на нежилое помещение в орган по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Кировской области, является справка Управления учета и распределения жилых помещений администрации города о выполнении всех условий изменения статуса жилого помещения, установленных настоящим Положением.
Заявитель вправе приступать к эксплуатации реконструированного нежилого помещения при условии заключения всех необходимых договоров с коммунальными службами и регистрации изменения категории помещения в учреждении юстиции
Какими законодательными актами регулируется этот вопрос?
Жилищным Кодексом РФ,
Федеральным законом от 06.10.2003 N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»;
Постановлением Правительства РФ №47 от 28.01.2006
«Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции»;
Решением Кировской городской Думы от 25.01.2006 N 49/3
«Об утверждении Положения о порядке оформления и принятия решений по переводу жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение на территории муниципального образования «Город Киров».
На какие материальные затраты нужно рассчитывать при принятии решения о пересмотре статуса жилья?
В случае самостоятельного решения вопроса о смене статуса помещения заявителю нужно рассчитывать на затраты около 60 тыс.рублей при форсированных сроках (5-6 месяцев) и около 40 тыс.рублей при обычных сроках (от 8 месяцев) не считая затрат на реконструкцию.
Как вы считаете, что сложнее перевести жилое помещение в нежилое или наоборот?
Из-за более жестких требований к жилым помещениям перевод из нежилого помещения в жилое более затратная процедура в некоторых случаях просто невозможная.
Что вы посоветуете людям, решившим перевести помещение в новый статус?
Действовать.