Анна, что относится к понятию «перепланировка квартиры»?
Обычно под «перепланировкой» понимается более общее понятие, чем есть на самом деле. Если что-то меняется в квартире, это всегда – перепланировка. Но это не всегда правильно. Допустим, если Вы хотите снести стену или сделать в ней какой-то проем -это перепланировка. А если же вы хотите перенести ванную с туалетом, то это будет переоборудование.
Определения как перепланировки, так и переоборудования закреплены в ст. 25 Жилищого Кодекса РФ.
В соответствии с жилищным кодексом «переоборудование» - это все, что касается изменения положения каких-либо коммуникаций, например, например, перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического и иного оборудования. А перепланировка – это когда Вы хотите что-то снести, то есть это изменение каких-то конструктивных решений Вашего жилого помещения.
А в вопросах согласование «переоборудование» чем-то отличается от «перепланировки»?
В принципе, нет. Это одинаковые процедуры. Единственное, чем различаются, это техническим назначение. Либо это санузел, где переносятся трубы; либо сносим стены и делаем проемы.
С чего нужно начинать согласование перепланировки квартиры? Куда обращаться?
Если Вы решили осуществить перепланировку своей квартиры, Вам необходимо сделать проект или эскиз. Для этого Вам нужно обратиться в специализированную строительную организацию, которая в установленном законом порядке имеет право заниматься такой деятельностью. Специалисты сделают проект или эскиз. Последним можно воспользоваться в том случае, если нужны какие-то небольшие изменения. В эскизе по плану БТИ просто зачеркивают стенку, которую нужно снести, и рисуют на другом месте стену, которую Вы хотите поставить.
Получается, все начинается с плана. В дальнейшем необходимо будет этот план согласовать. Пройти несколько инстанций для того, чтобы Ваша перепланировка стала законной.
Если ваша квартира находится в доме, который относится к памятникам архитектуры, то потребуется специальное заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.
А перепланировку нужно делать по плану или по эскизу?
Согласование возможно как по плану, так и по эскизу.
Какие этапы придется пройти человеку, решившему изменить планировку своей квартиры? Каков алгоритм узаконивания перепланировки?
Первое, это обратиться в строительную организацию, сделать план или эскиз. Об этом мы говорили выше. Затем с планом или эскизом нужно обратиться в Жилищную инспекцию, заполнить форму установленного образца, которая установлена постановлением Правительства, форма типовая о том, что человек хочет сделать перепланировку. Для того чтобы ему это перепланировку начать ему нужно будет к этому заявлению приложить документы, которые требуются в соответствии с Жилищным Кодексом: технический паспорт БТИ, где отражено в какой квартире собираются сделать перепланировку, документы, подтверждающие право собственности, согласие членов семьи.
В дальнейшем, когда документы примут к рассмотрению, они проходят проверку в нескольких инстанциях, на соответствие всем нормам. То есть нужно проверить их, например, на соответствие эпидемиологическим, пожарным нормам. Кроме того, нужно обратиться к балансодержателю, например, ТСЖ, то есть туда, у кого на балансе числится этот дом. А также в жилищную инспекцию и Управление Архитектуры.
Кроме того, хотелось бы пояснить, что перепланировку могут делать не только собственники, но и те жильцы, которым принадлежит квартира на основании договора соц. найма, не приватизированная.
Получается, что человеку не нужно ходить по всем инстанциям самостоятельно?
Да, действительно. Дело в том, что когда человеку дают согласие на перепланировку органы между собой взаимодействуют.
Однако иногда могут потребоваться дополнительные документы, которые также предусмотрены законом. Потому что бывает так, что человек обращается с планом перепланировки и в процессе выясняется, что ему нужны какие-то дополнительные документы, например, согласие сособственников данного жилого помещения или еще какие-то. Его обяжут представить документы, чтобы стало возможным узаконить перепланировку.
В силу ч.4 ст. 26 Жилищного кодекса РФ решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято не позднее чем через сорок пять дней со дня представления необходимых документов в уполномоченный орган.
Данный орган не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдает заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения. Этот документ будет являться основанием для осуществления перепланировки.
Бывают ли отказы при перепланировке? Если да, то, в каких случаях это происходит чаще всего?
Основания для отказа в перепланировке, указаны в ст. 27 Жилищного кодекса
Отказать могут в следующих случаях:
- человек не представил все документы, согласно перечню, установленному законодательством. Например, нет свидетельства о праве собственности или договора социального найма, паспорта БТИ и иных документов.
- если перепланировка будет нарушать интересы других лиц;
Если Вы считаете, что отказ был незаконным. Отказ в перепланировке можно оспорить в судебном порядке.
Сколько времени занимает оформление документов на перепланировку квартиры?
Время на составление плана или эскиза + сбор всех необходимых документов + 45 дней на рассмотрение заявления. Полностью вся процедура будет длиться несколько месяцев.
Как быть в случае, если перепланировка уже сделана, но не была узаконена?
Данная перепланировка признается самовольной. Собственники, делая такую самовольную перепланировку, подвергают себя риску. Многие считают, что раз это моя собственность, это мой объект, то я могу делать все, что хочу, на самом деле, это не так. Дело в том, что свидетельство о праве собственности выдается на основе технического паспорта БТИ, получается, что объект собственности изменяется, для этого и нужен новый паспорт БТИ, который получают после перепланировки. Квартира перестраивается самовольно и в дальнейшем могут возникнуть проблемы. У человека в такой ситуации есть два варианта:
- узаконить перепланировку через суд, если она не нарушает законные интересы других граждан. Другими словами, если она была сделана в установленном законом порядке с соблюдением всех технических норм, но без процедуры согласования. В таком случае ее могут признать законной, и собственник может распоряжаться своей квартирой дальше.
- если была произведена самовольная перепланировка, и нарушаются какие-либо нормы, например, санитарно- эпидемиологические, уполномоченные органы имеют право обязать собственника вернуть квартиру в первоначальное состояние. В противном случае, если собственник в разумный срок не исполнит требования органа, то он в праве обратить суд, который вынесет решение о продаже квартиры с публичных торгов. Денежные средства от продажи квартиры будут переданы собственнику. А нового собственника, который в дальнейшем ее приобретет, обяжут вернуть квартиру в первоначальный вид.
Кроме того, ч. 2 ст. 7.21 Кодекса об административных правонарушениях предусмотрен административный штраф в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей.
Как Вы считаете, перепланировка квартиры - сложный процесс? Почему?
В принципе, нет. Документы собрать и обратиться в организацию, которая составит проект не так сложно. Единственное, требуется некоторое время на перепланировку квартиры, результатом труда станет законность перепланировки и получение нового паспорта БТИ и свидетельства о праве собственности. И человек может спокойно распоряжаться ей как хочет: завещать, продавать, дарить.
С квартирой, в которой осуществлена самовольная перепланировка, могут возникнуть проблемы, например, с продажей. Потому что объект не будет соответствовать паспорту БТИ. Если собственник захочет завещать или подарить квартиру, то в дальнейшем у новых собственников возникнут проблемы с получением свидетельства о праве собственности. И в любом случае придется проходить процедуру узаконивания перепланировки.
А какие финансовые затраты влечет за собой перепланировка, естественно, не касаясь, вопроса ремонта при перепланировке?
Затраты на составление плана, на подготовку документов, в частности на получение справок из БТИ, в дальнейшем на получение нового свидетельства о праве собственности, если такое потребуется (например в случае увеличения площади квартиры).
Точно нельзя сказать, примерно 20 - 30 тысяч рублей.
Как юрист Вашей компании может помочь в вопросе перепланировки квартиры?
К нам обращаются чаще всего тогда, когда перепланировка уже совершена, и ее необходимо узаконить постфактум. Мы помогаем, объясняем, что нужно делать, куда идти, какие документы собрать, как узаконить. Защищаем в рамках судебного процесса.
Часто нужно доказывать, как конструктивные изменения квартиры повлияли на общее состояние здания, не наносится ли вред окружающим (т. е. самому зданию в целом) в результате перепланировки.
Какие советы Вы можете дать тем, кто решил сделать перепланировку?
Для начала советую найти строительную организацию для составления плана или эскиза, которой Вы доверяете. Это очень важно, так как тот, кто выполнит проект, в дальнейшем будет заниматься согласованием и на нем лежит ответственность за то, что будет с Вашей квартирой после перепланировки.
За вред, принесенный третьим лицам, сособственникам жилья, будет отвечать тот, кто обратился за согласованием этой перепланировки. То есть нужно грамотно составлять договоры с подрядчиками, которые осуществляют работу, чтобы за ущерб, нанесенный третьим лицам, отвечали они, а не Вы.
Также хочется пожелать грамотно составлять пакет документов, чтобы в дальнейшем не возникло проблем и не пришлось обращаться в суд за защитой своих прав.