Покупка квартиры – дело ответственное и серьезное, особенно для тех, кто приобретает жилье впервые и не знает всех возможных нюансов этого процесса. В данном вопросе необходимо все продумать до мелочей, чтобы избежать рисков. Зачастую будущие новоселы за рекомендациями обращаются в частные агентства. А мы предлагаем прочитать советы специалиста Росреестра.
На вопросы ответила .
Наталья Витальевна, скажите, как правильно оформить договор купли-продажи жилой недвижимости?
Все требования прописаны законодателями в Гражданском кодексе РФ. Договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, таким как предмет договора, цена и порядок передачи жилого помещения.
Договор купли-продажи должен быть заключен в письменной форме и подписан сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность. Кстати, действующее законодательство не предусматривает обязательного нотариального удостоверения договора купли-продажи, однако стороны могут это сделать добровольно.
Переход права собственности по договору продажи жилья к покупателю наступает после его государственной регистрации.
Причем, при купле-продаже жилого помещения государственной регистрации подлежит не только переход права собственности, но и сам договор продажи жилого помещения.
Что означает термин «государственная регистрация»?
Это акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения права на жилое помещение в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Государственная регистрация - единственное доказательство существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке.
Если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации договора, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
Как правильно произвести расчет с покупателем, чтобы не попасть впросак?
Условия расчета оговариваются сторонами в договоре купли – продажи. Например, гражданское законодательство позволяет сторонам включить в договор условие о том, что недвижимость оплачивается не сразу, а в течение определенного периода (оплата в рассрочку). Однако необходимо иметь в виду, что до полной оплаты, продаваемое в рассрочку жилое помещение, признается находящимся в залоге у продавца, и покупатель не сможет произвести отчуждение жилого помещения без его согласия.
Ну а уже после полной оплаты запись о залоге в силу закона погашается в регистрирующем органе по заявлениям покупателя и продавца.
Данные положения гражданского законодательства являются своеобразной «страховкой» продавца, которые могут гарантировать ему полную оплату стоимости недвижимого имущества.
Подскажите, что нужно проверить перед сделкой, чтобы быть уверенным в её чистоте?
Практика показывает, что при заключении договора купли-продажи жилья уязвимой стороной является покупатель, так как именно он несет основные риски, связанные с возможными дефектами права собственности продавца, правами третьих лиц на продаваемое жилье и прочее. Из-за этого перед заключением договора купли-продажи жилья следует обязательно убедиться, что право собственности продавца на продаваемое жилье зарегистрировано установленным законом порядком в регистрирующем органе и имеется свидетельство о государственной регистрации права, о чем свидетельствует выписка из ЕГРП (Единый государственный реестр прав). Там содержится информация об описании объекта недвижимости, сведения о зарегистрированных правах на жилое помещение и об ограничениях прав на него.
Перед совершением сделки купли-продажи покупателю необходимо также удостовериться, что приобретаемое жилье свободно от любых прав третьих лиц, т.е. отсутствуют прописанные лица. Данные сведения могут подтверждаться выпиской из домовой книги, справкой ЖКО (ТСЖ, ЖСК, ЖЭУ и т.д.) о лицах, которые проживают в жилом помещении.
А если собственником является несовершеннолетний?
Если собственником жилого помещения являются несовершеннолетние или недееспособные, то от их имени должны действовать (подписывать договор, подавать документы) законные представители – родители, усыновители, опекуны. Если же собственникам от 14 до 18 лет, то договор купли-продажи подписывается ими самостоятельно, но при наличии письменного согласия законных представителей – родителей, усыновителей, попечителей. На совершение сделки от имени несовершеннолетнего, либо на дачу согласия на совершение сделки несовершеннолетним, необходимо получить предварительное согласие органа опеки и попечительства.
Какие еще могут быть нюансы?
Надо также иметь ввиду, что недвижимое имущество может находиться в совместной, приобретенной во время брака, собственности супругов. Таковым оно признается независимо от того, на кого из них зарегистрировано право собственности. Поэтому для совершения сделки по отчуждению недвижимости одним из супругов, необходимо истребовать нотариальное согласие другого. Исключением является собственность, приобретенная до брака или в период брака, в порядке приватизации, наследования или в результате дарения. Кроме того, нотариальное согласие супруга не требуется, если супруги установили иной режим собственности, например, осуществили раздел имущества, заключили брачный договор. При подписании сделки обоими супругами нотариального согласия также не требуется.
При совершении сделки по отчуждению квартиры, доли в праве или жилого помещении, находящегося в общей долевой собственности, продавец обязан известить участников общей долевой собственности о продаже своей доли (например, в коммунальной квартире) о намерении продать с указанием условий, на которых продает свою долю. Участники общей долевой собственности имеют преимущественное право приобретения продаваемой доли либо жилого помещения.
Если собственники в квартире откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать ее любому другому лицу.