С 1 августа в порядке кадастровой оценки недвижимости и земельных участков произойдут изменения. Если раньше этим занимались коммерческие предприятия по результатам торгов, то теперь оценкой недвижимости займётся бюджетное учреждение «Вятка-Кадастр», которое уже создано. В ближайшее время оно объединится с Бюро технической инвентаризации».
Какие объекты будут оцениваться?
Под оценку будут попадать земли сельхозназначения, земли населённых пунктов, земли особо охраняемых природных территорий, лесного, водного фонда.
«При этом у более половины земель сегодня отсутствуют координаты границ. 6% не имеют вида разрешённого использования, у 18% установлено только временное использование, например, для размещения чего-либо», - рассказала Вера Чернова, директор БТИ.
Кроме того, оцениваться будет любая недвижимость - здания, помещения, объекты незавершённого строительства и даже машиноместа. Здесь информации об объектах у БТИ тоже недостаточно.
«У 50% объектов незавершённого строительства отсутствуют сведения об их основной характеристике. То есть фундамент здания построен, а что будет возведено, непонятно. Обязательная инвентаризация таких объектов была прекращена в 2012-2013 году, и прошедшие годы серьёзно выпали из нашей работы. Будет печально, если отсутствуют данные о тех объектах, которые ставили на кадастровый учёт частные инженеры, так как они архивов не ведут».
Откуда берётся информация?
В качестве источников сбора информации об объектах служат сведения Росреестра, интернет-ресурсы, информация от органы местного самоуправления, результаты оспариваний, информация от рерсурсосберегающие организации.
«Если неизвестен год постройки здания - это мы выясним у органов местного самоуправления, если речь идёт об объекте незавершённого строительства - специалисты могут исследовать материал стен, уточнить, есть ли рядом какие-то виды благоустройства, выяснить процент износа и всё передать оценщикам кадастровой стоимости», - поясняют в БТИ.
Серьёзной проблемой для оценки может стать отсутствие сведений о границах объекта. Так, чтобы собрать все ценообразующие факторы, нужно установить, например, расстояние от локального центра, положительно влияющего на объект, или наоборот. Если граница не определена, то точность оценивания будет намного ниже.
Как влияет на оценку процент износа здания?
В качестве примера можно взять два дома. Один построен в 1947 году, второй в 2013, но стоимость строительства у них одинаковая: один кв.м - 40 тысяч рублей без учёта износа. Но в течение жизненого срока дом, который построен в 1947 году, имеет 60% износа, а дом, построенный в 2013 году, - 3%. И результат стоимости дома для кадастровой оценки - 16 тысяч и 38 тысяч соответственно.
Насколько важно наличие полных сведений для оценки?
Сведения о недвижимости из Росреестра и кадастровой палаты содержат всего 4 показателя. Там нет показателей материала стен, года постройки, износа. И снова пример - деревянный дом и кирпичный. Их кадастровая стоимость за кв. метр у деревянного дома 24 тысячи рублей, у нового - 4 тысячи. Но с учётом сведений о году постройки, о материале стен стоимость меняется: у деревянного дома она становится 5 тысяч рублей, у нового - 47 тысяч. Учёт полных данных сократит всевозможные вопросы.
Что делать, если собственник не согласен с оценкой?
Закон позволяет отслеживать все тонкости оценки как до утверждения материалов, так и после. До утверждения можно направить замечания к промежуточным отчётам. Оценить и то, в какую группу попали объекты, оценить методику оценки. После того, как материалы оценки утверждены, можно обратиться за разъяснениями, как проводилась оценка, и если будет выявлена ошибка, всё это впозможно исправить в досудебном порядке. Также можно обращаться с заявлениями на исправление таких ошибок. Ну, и последнее - это оспаривание оценки в суде.