Найти ответы на эти и другие вопросы помог Станислав Касимов, юрист компании «Юридическая консультация».
- Станислав Васильевич, расскажите, что такое чистая сделка с недвижимостью?
- Чистая сделка - понятие условное. Люди, работающие на рынке недвижимости, называют сделку с недвижимым имуществом чистой, если отношения продавца и покупателя, при условии что мы говорим о купле-продаже, достаточно прозрачны для того, чтобы можно было утверждать, что правовые последствия для каждой из сторон, наступающие в результате сделки, очевидны, как очевидны механизмы и нормы, регулирующие разрешение споров, которые могли бы возникнуть в том случае, если сделка не состоялась. Чистота любой сделки призвана обеспечить отсутствие обстоятельств и факторов, которые принято называть «подводными камнями».
- О каких «камнях» может идти речь?
- Обстоятельства, которые по завершению сделки способны омрачить чувство удовлетворения от полученной по договору оплаты либо от долгожданно приобретенного жилья, могут быть разные. Чем меньше будет вопросов, которые продавец и покупатель между собой не выяснили, тем больше шансов избежать спорных моментов. Гражданам, которые решили самостоятельно приобрести или продать недвижимое имущество, без обращения к специалисту по сопровождению таких сделок, я бы посоветовал запастить терпением, это прежде всего. Ещё кажется уместным совет покупателю потратить пару дополнительных часов на изучение документов объекта недвижимости, это поможет принять верное решение и избавит от судебных тяжб с проблемными объектами.
- Какие документы могут понадобиться для заключения сделки?
- Перечень документов и требований к ним, которые стороны сделки обязаны предоставить в регистрирующий орган вместе с заявлением о государственной регистрации сделки, установлен Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Кроме того, существует инструкция, весьма удобный документ, как в том или ином случае.
Впрочем, вышеназванные перечни документов являются минимальными. Окончательная редакция такого списка документов всегда будет принадлежать сторонам сделки. К примеру, вовсе необязательно представлять в регистрирующий орган справку с места жительства о составе лиц, прописанных в отчуждаемом жилом помещении. При этом договор купли-продажи жилого помещения должен содержать перечень лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением, разумеется, в том случае, если это лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем. Данное условие договора будет являться существенным вследствие прямого указания на то в законе. Отсутствие же в тексте договора открытого и прямого согласования всех его существенных условий создает предпосылку для признания договора незаключенным.
Таким образом, несмотря на то, что отсутствует необходимость представлять в регистрирующий орган вышеназванную справку, продавцу все же придется получить такую справку, прежде всего по требованию покупателя, чтобы последний мог убедиться в отсутствии прав иных лиц на пользование отчуждаемым жилым помещением.
- На что следует обратить внимание покупателю, чтобы избежать проблем в дальнейшем?
- Необходимо понять, что перечень документов, на которые покупателю следовало бы обратить внимание в первую очередь, зависит от того, о каком жилом помещении идет речь. Помимо комнат, квартир и таунхаусов на сегодняшний день рынок недвижимости также насыщен предложениями о покупке земельных участков для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) и предложениями о покупке готовых домов «под ключ». Предварительное изучение технической документации объекта позволит избежать покупки жилья с самовольной перепланировкой или переустройством, что имеет значение для жилых помещений в многоквартирных домах.
При покупке земельного участка, будет не лишним обратить внимание на акт согласования границ земельного участка. Такой документ позволит в дальнейшем избежать многих споров. Следует также помнить, что наличие на руках свидетельства о государственной регистрации права собственности на земельный участок не избавить вас в дальнейшем от обязанности возводить индивидуальный жилой дом на собственном земельном участке с учетом плотности застройки, т.е. в соответствии с противопожарными нормами, нормами инсоляции и освещенности.
Если вы покупаете жилье на вторичном рынке, не помешает ознакомиться с правоустанавливающими документами на недвижимость независимо от того, о чем идет речь: комнате, квартире или индивидуальном жилом доме. Следует помнить, что если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.
- Вы говорили о разрешении споров, как защитить себя в том случае, если спор все же возник?
- Разрешение споров происходит в соответствии с законом и условиями договора. Будет верным позаботиться о защите своих интересов при разрешении споров из договора ещё на этапе заключения сделки. Правильно составленный договор гарантирует в дальнейшем защиту ваших прав и имущественных интересов.
- Как оформить отношения с риелтором?
- В простой письменной форме. Важно помнить, что существенным условием договора возмездного оказания услуг является перечень услуг, которые должен совершить исполнитель. Для клиентов риелтора не менее важно указать в договоре на желаемый результат работы исполнителя - заключение сделки на продажу или приобретение жилья.
- На что следует обратить внимание при совершении сделок с долей в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество?
- Необходимо помнить, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
- Какие махинации на рынке недвижимости на сегодня актуальны, а соответственно, на какие моменты должны обратить внимание граждане, приобретающие недвижимость, чтобы не стать жертвой мошенников?
- Любые действия мошенников всегда направленны на злоупотребление доверием. Я бы посоветовал гражданам быть более бдительными; заботиться о том, чтобы текст договора в полной мере отражал правоотношения, которые сложились между сторонами сделки, и условия, которые стороны оговорили между собой; всегда консультироваться со специалистом о возможных последствиях своих действий.