О том, что такое социальный наем помещения, какие категории граждан вправе получить жилье по договору социального найма и куда для этого нужно обратиться, нам рассказал директор МБУ «Кировское жилищное управление» Алексей Ямбарышев.
- Алексей Николаевич, какие нормативно-правовые акты регулируют социальный наем жилого помещения?
- Жилищные правоотношения по поводу возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов регулируются следующими нормативно-правовыми актами:
- Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 г. № 188-ФЗ;
- Гражданский кодекс РФ (часть вторая) от 26.01.1996 г. № 14-ФЗ;
- Федеральный закон от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»;
- Закон РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»;
- Закон Кировской области от 02.08.2005 № 349-ЗО «О порядке ведения органами местного самоуправления учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма в Кировской области»;
- Закон Кировской области от 04.05.2007 № 104-ЗО «О предоставлении жилых помещений жилищного фонда Кировской области по договорам социального найма»;
- Постановление Правительства РФ от 21.05.2005 № 315 «Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения»;
- Постановление Правительства РФ от 21.01.2006 № 25 «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями»;
- Постановление Правительства РФ от 23.05.2006 № 307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам» (утрачивает силу с 01.09.2012 года);
- Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» (вступает в силу с 01.09.2012 года)
- Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность»
- Постановление главы администрации города Кирова от 07.11.2005 № 17-П «О порядке обмена жилыми помещениями муниципального жилищного фонда в городе Кирове, предоставленными по договорам социального найма»;
- Постановление администрации города Кирова от 29.12.2010 № 5660-П «Об установлении размера платы за пользование жилым помещением (плата за наем) и размера платы за содержание и ремонт жилых помещений для населения муниципального образования «Город Киров»;
- Распоряжение главы администрации города Кирова от 30.05.2005 № 2656 «О мерах по реализации Жилищного кодекса РФ» и другие нормативно-правовые акты.
- В чем состоит суть социального найма жилого помещения?
- По договору социального найма органы государственной власти или органы местного самоуправления предоставляют нуждающимся гражданам РФ без установления срока жилые помещения государственного или муниципального жилищного фонда во владение и в пользование для проживания в них. Граждане не приобретают права собственности жилыми помещениями и не вправе их передавать иным лицам по договорам купли-продажи, дарению и др. Государственные и муниципальные жилые помещения не передаются по наследству.
- Какие категории граждан могут рассчитывать на заключение договора социального найма жилого помещения?
- Заключить договор социального найма могут следующие категории граждан:
- граждане, принятые на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях, которым уполномоченным органом предоставлено жилое помещение по договору социального найма;
- граждане, которые ранее не заключали договор социального найма, но проживают в жилых помещениях на условиях социального найма на основании решения уполномоченного органа;
- граждане, которые проживают в жилых помещениях в общежитиях, переданных в муниципальную собственность, если они на момент передачи общежития пользовались жилым помещением на законных основаниях (по договору найма, на основании решения о предоставлении жилого помещения в общежитии и т.д.).
- Куда должны обращаться жители города Кирова, которые желают заключить договор социального найма жилого помещения? Какие документы они должны представить?
- Жители города Кирова, которым предоставлено жилое помещение муниципального жилищного фонда либо которые проживают в муниципальных жилых помещениях на условиях социального найма, для заключения договора социального найма должны обращаться в МБУ «КЖУ» (г. Киров, ул. Красноармейская, 61).
Для заключения договора социального найма граждане должны предоставить следующие документы:
- Паспорта нанимателя и совершеннолетних членов его семьи.
- Решение о предоставлении жилого помещения (постановление, распоряжение, ордер, извещение, вступившее в законную силу решение суда, выписка из решения жилищной комиссии, договор специализированного найма и др.).
- Копия поквартирной карточки на жилое помещение (не требуется в случае вселения в жилое помещение впервые по распоряжению или постановлению администрации). Копия поквартирной карточки выдается паспортным столом и действительна в течение 5 рабочих дней с даты выдачи.
- Документы, подтверждающие родственные отношения между членами семьи нанимателя (свидетельство о рождении, свидетельство либо справка ЗАГС о заключении брака, свидетельство о расторжении брака, свидетельство об установлении отцовства).
- Акт о назначении опекуна - при наличии гражданина, находящегося под опекой.
- Разрешение органа опеки и попечительства на заключение договора найма - при наличии гражданина, находящегося под опекой.
- Справка БТИ или решение органа местного самоуправления о переименовании населенного пункта, улицы, изменения нумерации дома, жилого помещения - в случае переименования, перенумерации.
- Сколько членов семьи по закону могут проживать с нанимателем, который заключил договор социального найма? Сколько метров жилья должно приходиться на каждого члена семьи?
- Жилые помещения предоставляются нуждающимся гражданам в соответствии с нормами предоставления, утвержденными Распоряжением главы администрации города Кирова от 30.05.2005 № 2656 «О мерах по реализации Жилищного кодекса РФ»:
- не менее 18 квадратных метров общей площади для одинокого человека;
- не менее 14 квадратных метров общей площади на одного человека для семьи из двух и более человек.
Размер нормы предоставления не учитывается при предоставлении жилого помещения по договору социального найма при расселении граждан из аварийных домов, подлежащих сносу.
Уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях определяется исходя из учетной нормы - 9 квадратных метров жилой площади на человека. Данный норматив учитывается также при вселении (регистрации по месту жительства или месту пребывания) нанимателями в муниципальное жилое помещение других граждан в качестве членов семьи, за исключением вселения супруга, детей и родителей нанимателя, а также несовершеннолетних детей любого из членов семьи.
- Кто вносит плату за жилое помещение и коммунальные услуги?
- В соответствии с частью 2 статьи 69 Жилищного кодекса РФ, члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности, в том числе обязанность по внесению платы за жилищно-коммунальные услуги. Следовательно, вносить плату может как наниматель, так и любой дееспособный член семьи нанимателя.
В случае возникновения задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи, в том числе временно отсутствующие, несут солидарную с нанимателем ответственность.
Согласно статье 323 Гражданского кодекса РФ, при солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга. Солидарные должники остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не исполнено полностью, то есть пока не погашена вся сумма задолженности. При этом член семьи, оплативший задолженность, вправе предъявить требование к другим членам семьи в равных долях за вычетом доли, падающей на него самого (п. 2 ст. 325 ГК РФ).
- Какие сделки с жильем вправе осуществлять наниматель?
- Наниматель с согласия всех членов его семьи и (или) наймодателя вправе осуществлять следующие сделки с жилым помещением, предоставленным ему по договору социального найма:
- сдавать жилое помещение в поднаем (статьи 76 - 79 ЖК РФ);
- осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения (статьи 72 - 75 ЖК РФ, статья 81 ЖК РФ);
- приватизировать жилое помещение - в соответствии с Федеральным законом от 29.12.2004 № 189-ФЗ бесплатная приватизация жилых помещений с 1 марта 2013 года прекращается.
- В каких случаях возможно принудительное выселение граждан из жилых помещений, где они проживают по договору социального найма?
- Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, производится в судебном порядке:
1) с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма в случае, если (ст. 85 ЖК РФ):
- дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;
- жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение;
- жилое помещение признано непригодным для проживания;
- жилое помещение подлежит передаче религиозной организации в соответствии с Федеральным законом «О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности».
2) с предоставлением других жилых помещений по договорам социального найма менее 6 квадратных метров на одного человека в случае невнесения нанимателем и членами его семьи платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев (ст. 90 ЖК РФ).
3) без предоставления других жилых помещений в случае (ст. 91 ЖК РФ):
- разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
- систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;
- использования жилого помещения не по назначению;
- признания судом невозможным совместное проживание граждан, лишенных родительских прав, с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав.
- Какова статистика: сколько договоров социального найма заключено в 2011 и 2012 году в Кирове? Есть ли какие-то нормативы, предписывающие заключать определенное количество договоров социального найма в год?
- За период с мая 2011 года по июнь 2012 года специалистами МБУ «КЖУ» заключено 1436 договоров социального найма (958 договоров в 2011 году и 580 договоров в 2012 году).
Договоры социального найма заключаются с гражданами по мере предоставления жилых помещений органами местного самоуправления либо по мере необходимости граждан, ранее проживавших на условиях социального найма без заключенного договора. В связи с этим нормативы, предписывающие заключать определенное количество договоров социального найма, отсутствуют.
- На Ваш взгляд, насколько совершенно законодательство, регулирующее социальный наем жилого помещения? Что бы Вы в нем изменили, чем бы дополнили?
- Законодательство, регулирующее социальный наем жилого помещения, на наш взгляд, достаточно разработано. Это прежде всего Глава 8 Жилищного кодекса Российской Федерации и Глава 35 Гражданского кодекса Российской Федерации. Указанные законы позволяют решать большинство проблем, связанных с социальным наймом жилья. Но на практике возникают ситуации, не урегулированные нормами права. Например, Жилищный кодекс РСФСР содержал норму (п. 8 ст. 60), которая закрепляла за осужденными право на жилое помещение в течение всего срока отбытия наказания. Современный Жилищный кодекс РФ такой нормы не содержит. В результате граждане, возвращающиеся из мест лишения свободы, сталкиваются с массой проблем, связанных с постановкой на регистрационный учет по месту их жительства до отбытия наказания (например, на регистрацию в жилое помещение муниципального жилищного фонда требуется согласие нанимателя и всех членов его семьи).
Другой пример: нормы Главы 13 и 15 Гражданского кодекса РФ предусматривают сохранение за усыновленными (удочеренными) детьми их имущества, в том числе жилого помещения, принадлежащего им на праве собственности. Жилищный кодекс РФ не предусматривает сохранение за усыновленными (удочеренными) детьми права на жилое помещение, предоставленное им ранее по договору социального найма, что, по нашему мнению, приводит к существенному нарушению законных интересов таких детей.
Описанные выше случаи требуют к себе внимания и нуждаются в правовой регламентации.
На наш взгляд, необходимо также внесение изменений в типовой бланк договора социального найма, утвержденный Постановлением Правительства Российской Федерации от 21.05.2005 г. № 315.
В частности, при изменении договора социального найма в связи со сменой нанимателя или изменением состава членов семьи нанимателя новый договор не заключается (ч. 2 ст. 60 ЖК РФ), а в существующий договор вносятся соответствующие изменения, а именно указывается новый наниматель (ч. 2 ст. 82 ЖК РФ), новый состав членов семьи нанимателя ( ч. 3 ст. 69 ЖК РФ).
Бланк типового договора социального найма не предполагает внесение таких изменений, так как в нем отсутствуют графы для изменения нанимателя и указания нового состава членов семьи нанимателя при его изменении.
Кроме того, так как договор социального найма заключается в письменной форме, а члены семьи нанимателя имеют равные с нанимателем права и обязанности, то в соответствии со ст. 420, ст. 434 Гражданского кодекса РФ, члены семьи нанимателя должны подписывать договор социального найма.
В свою очередь, законодатель не предусмотрел в типовом бланке договора социального найма графы для подписания договора членами семьи нанимателя.
Более четкой регламентации требуют, например, правоотношения, складывающиеся по вопросам проведения капитального и текущего ремонта жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма.
Как известно, в соответствии с Жилищным кодексом РФ, в обязанности наймодателя входит проведение капитального ремонта жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, в обязанности нанимателя и членов его семьи входит проведение текущего ремонта занимаемого ими жилого помещения. Но виды текущего и капитального ремонта в Жилищном кодексе РФ недостаточно определены и раскрыты. Перечень видов работ по текущему ремонту жилого помещения, содержащийся в приказе Госкомархитектуры от 23.11.1988 г. № 312, носит рекомендательный характер. Новое Постановление Правительством РФ по регламентации проведения текущего ремонта жилых помещений не принято. В результате на практике возникает множество спорных ситуаций, связанных с вопросами установки и ремонта внутриквартирного инженерного оборудования и проведения иных видов ремонтных работ.
В любом случае любая система, в том числе система права, не может предусмотреть, описать и регламентировать все возможные случаи. Важно своевременно понять и оценить необходимость внесения изменений в законы. Открытость действующего законодательства к развитию и совершенствованию - есть признак здоровой правовой системы государства.
Photo by Jarek Ceborski on Unsplash