Так что же такое перепланировка и чем она отличается от переустройства с точки зрения Жилищного кодекса РФ? Как ее провести по всем нормам закона? И какие предпринять шаги для узаконивания уже переустроенного жилого помещения? Эти вопросы неизбежно встают перед каждым, кто решит внести конструктивные изменения в свое жилое помещение.
Жилищный кодекс РФ дает такое определение «перепланировки» - перепланировка представляет собой изменение конфигурации жилого помещения, требующего внесения изменения в технический паспорт жилья. «Переустройство» же касается изменения инженерных сетей, санитарно-технического, электрического оборудования, также требующего внесения изменений в техпаспорт.
Алексей Березин, юрист ООО «Бюро правовых решений» рассказал, как сделать перепланировку законной: «Далеко не редкость, когда многих владельцев квартир типичная планировка помещений не устраивает. В основном собственников не устраивает лишняя, на их взгляд, перегородка, проемы дверей, местонахождение санузла, размеры кухни, коридора, кладовой комнаты и т.д. И вот мы беремся за ремонт, переустраиваем и перепланируем свое жилое помещение. Вместе с тем, далеко не всегда то, что мы делаем, соответствует строительным правилам и нормам. В случае, если перепланировка в Вашей квартире не согласована, это накладывает определенные ограничения на юридически значимые действия с данным жилым помещением. Маловероятно, что Вы сможете продать такую квартиру (по той цене, которую она стоит), завещать ее, подарить, заложить из-за несоответствия жилого помещения плану БТИ».
Не секрет, что собственники квартир любят сами переустраивать свои жилые помещения. Каковы последствия такой самовольной перепланировки?
Следует знать, что за самовольную перепланировку предусмотрена
ответственность, установленная Жилищным кодексом РФ. Не важно, собственник Вы, или наниматель по договору социального найма, орган местного самоуправления обяжет Вас привести жилое помещение в прежнее состояние. В случае, если Вы являетесь собственником жилого помещения и Ваше жильё не будет приведено в состояние, соответствующее плану БТИ, в срок, установленный контролирующим органом, суд может продать Вашу жилую площадь с публичных торгов. Вырученные денежные средства при этом будут возвращены собственнику за вычетом судебных расходов и расходов на проведение торгов. В отношении нанимателя всё гораздо строже. Также по решению суда, наймодатель имеет право расторгнуть с ним договор социального найма со всеми вытекающими отсюда последствиями (т.е. выселением без предоставления другого жилья).
В исключительных случаях на основании решения суда перепланированное помещение может быть сохранено в таком виде, если при этом не нарушаются права и законные интересы других граждан.
Помимо всего этого, за самовольную перепланировку и переустройство жилого помещения предусмотрена административная ответственность. Согласно ст. 7.21 КоАП РФ, самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах влечет наложение административного штрафа в размере от 2000 до 2500 рублей.
Что делать тем, кто совершил незаконную перепланировку?
В том случае, если Вы уже провели перепланировку без согласования с контролирующим органом и хотите теперь ее узаконить, Вам прямая дорога в суд. По решению суда, в случае, если Ваша перепланировка, повторюсь, не нарушает права и законные интересы других граждан, может быть признана законной, и тогда Вы можете обратиться в БТИ за получением нового технического паспорта. Незначительную не согласованную перепланировку можно попытаться согласовать законным путем. Но в любом случае, нужно стараться не доводить дело до такого конца. Гораздо проще узаконить перепланировку до того, как внесены соответствующие изменения в конфигурацию жилого помещения.
Какие объекты нельзя переустраивать?
Не стоит забывать, что не всё можно переустроить в своем жилом помещении. В первую очередь, нельзя нарушать законные интересы других граждан. При перепланировке нельзя затрагивать прочность несущих стен и перегородок, нарушать правила пожарной безопасности, переносить кухню со всеми соответствующими коммуникациями (водоотведение, газ) на место комнаты, переносить санузел на то место, где этажом ниже располагается комната и др. При ремонте нельзя убирать в стену газовые трубы, стояки, центральное отопление. Данный перечень довольно обширный и простому обывателю сложно в нем разобраться.
Как сделать перепланировку законной?
Для того, чтобы провести перепланировку в соответствии со всеми нормами жилищного законодательства, 
нужно собрать, в первую очередь, необходимый пакет документов, как то техпаспорт БТИ, проектный план перепланировки (делается самостоятельно, либо заказывается в Проектном бюро), правоустанавливающие документы на жилое помещение, копии паспорта, письменное согласие сособственников на перепланировку, заявление в установленной Правительством РФ форме и др. В течение 45 дней орган местного самоуправления вынесет решения, в котором Вам либо разрешат сделать перепланировку в соответствии с представленным планом, либо вынесут мотивированный отказ.
Какие документы необходимо предоставить в орган местного самоуправления, чтобы перепланировка была признана законной?
Заявление по соответствующей форме, правоустанавливающие документы на жилое помещение, подготовленный и оформленный проект переустройства, техпаспорт перепланируемого жилого помещения, согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя занимающих перепланируемое жилое помещение по договору социального найма, если жилое помещение является памятником архитектуры заключение органа по охране памятников архитектуры. Данный перечень является исчерпывающим, требовать какие-либо иные документы орган местного самоуправления не вправе.
В каких случаях орган местного самоуправления может отказать в перепланировке?
Жилищным законодательством предусмотрен исчерпывающий перечень оснований, по которым может быть вынесен отказ в перепланировке жилого помещения. Это непредставление необходимых документов, представление документов в ненадлежащий орган, несоответствие проекта переустройства или перепланировки требованиям жилищного законодательства. Решение об отказе должно содержать основания отказа.
В какой срок орган местного самоуправления выносит решение о согласии (либо об отказе) в проведении перепланировки?
В течение 45 дней со дня предоставления необходимых документов в орган, осуществляющий согласование.
Конечно, любое узаконивание изменений конфигураций жилого помещения, - дело трудоемкое и хлопотное. Вряд ли удастся избежать длительных очередей в административных органах, стрессов, различных проблем и вопросов со стороны муниципалитета. Будет проще, лучше и быстрее, если Вы обратитесь к специалистам. Они, зная всю пошаговую стратегию, сделают всё качественно и в максимально короткие сроки. Быстро и грамотно оформить согласование перепланировки помогут специалисты ООО «Бюро правовых решений».
