О том, что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке жилья, как не попасть на удочку «черных маклеров» и найти выход из самых запутанных операций с недвижимостью рассказал Николай Каменских.
- Николай Петрович, что нужно знать при покупке жилья на вторичном рынке недвижимости?
- Собираясь осуществить покупку квартиры на вторичном рынке жилья, можно пойти несколькими путями. Первый путь — выбрать квартиру и сделать покупку самостоятельно, без посредников. Однако в силу различных причин — из-за нехватки времени, в связи со сложностью сделки, справиться с этой задачей человеку, не обладающему определенными знаниями в этой сфере, достаточно сложно. Поэтому лучше доверить покупку недвижимости профессиональным риэлторам.
Наиболее оправданный и надежный путь — покупка квартиры через агентство недвижимости. Главное — выбрать то, которому можно доверить сопровождение такой сделки. Поскольку с 2001 года для осуществления риэлторской деятельности не требуется лицензия, некоторые фирмы, оказывающие услуги на рынке недвижимости, работают не всегда честно и порядочно. Как правило, такие фирмы не входят в профессиональные объединения, не все имеют должную профессиональную подготовку и грамотный персонал. Некоторые фирмы проводит сделки сомнительного толка, сотрудничают с так называемыми «черными маклерами», работают с клиентами без договора, то есть без определения своих обязанностей и без выдачи кассового чека за свои услуги. Ряд кировских агентств, не входящих в Российскую гильдию риэлторов, для привлечения клиентов умышленно выставляет на продажу несуществующие квартиры по заведомо низким ценам, причем в престижных районах города. Чтобы определить надежность риэлторской фирмы, первое, на что следует обратить внимание - заключает ли фирма договоры оказания услуг со своими клиентами. Если нет, значит в ней работают не совсем профессиональные люди.
Наша фирма работает исключительно по договорам, в которых прописывается точная сумма комиссионных. Так что, обратившись за помощью в фирму «Бизнес и Право», вы будете знать точную цену услуги. Кроме того, в договоре будут прописаны ваши требования: какую квартиру вы хотите приобрести, какой планировки, в каком микрорайоне и т.п. А наши специалисты помогут воплотить ваши мечты в реальность.
- С чего следует начать, перед тем, как совершить такую серьезную покупку, как квартира?
- В первую очередь, следует расставить приоритеты: определить, какую квартиру вы хотите приобрести. В 50 процентах случаев люди не знают, чего они хотят. Поэтому прежде чем перейти к рассмотрению конкретных вариантов квартир, мы проводим для клиентов экскурс по рынку недвижимости, выясняем мотивацию, определяем, какую квартиру они хотят купить (площадь, планировка), выясняем, в каком районе они хотели бы проживать.
- Итак, оптимальный вариант квартиры выбран, что дальше? Специалисты фирмы «Бизнес и Право» осуществляют полное сопровождение сделки с недвижимостью?
- В нашей фирме есть юридический отдел, который занимается данными сделками, сформирован штат профессиональных риэлторов, помогающих клиентам сделать правильный выбор при покупке жилья. Наши специалисты сопровождают сделку с недвижимостью в полном объеме — от подготовки необходимого пакета документов до регистрации права собственности на недвижимое имущество в Регистрационной палате, причем в максимально короткие сроки. Прежде чем совершить сделку, наши юристы проверяют ее «чистоту» - отсутствие задолженности по оплате коммунальных и иных услуг, чтобы после покупки квартиры ее новому владельцу не выставили счет. Бывает, что Управление ЖКХ пытается взыскать долги предыдущего собственника с нового владельца квартиры, поэтому мы стараемся четко отслеживать эти моменты, чтобы радость от покупки квартиры ничем не омрачалась. Поэтому составление договора купли-продажи и осуществление регистрации сделки в Регпалате осуществляется только после проверки «чистоты сделки».
- Какой пакет документов необходим при осуществлении сделки с недвижимостью?
- Пакет документов может быть разный, в зависимости от объекта недвижимости: комната, квартира, земельный участок, гараж. Основные правоустанавливающие документы — свидетельство о праве собственности и договор, на основании которого выдано это свидетельство (договор купли-продажи, приватизации, дарения). Можно, в принципе, провести сделку даже при отсутствии необходимых документов, если есть выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, но при условии, что сделка была осуществлена после 2009 года. Если в госреестре есть запись о том, что вы являетесь собственником недвижимого имущества, то выпиской можно подтвердить данный факт даже в случае потери документов. В общем, нюансов очень много, все их сложно перечислить. Каждый случай индивидуален.
- Сейчас нередки случаи обмана покупателей так называемыми «черными риэлторами». Обращаются ли в вашу фирму люди, ставшие жертвами таких мошенников?
- Иногда к нам обращаются люди, уже совершившие сделку, подписавшие договор купли-продажи, но не получившие той суммы денег, которая прописана в договоре, ими же собственноручно подписанном. Как правило, факт передачи денег доказать непросто, но все-таки возможно. Если сделка совершается между юридическими лицами, должно быть платежное поручение, расходно-кассовый и приходно-кассовый ордер, а если между физическими лицами - хотя бы расписка. С помощью этих документов можно доказать факты получения и передачи денежных средств.
- Как распознать недобросовестных риэлторов и грамотно оформить отношения с риэлторской компанией?
- Недобросовестные риэлторы работают без документов, а потому могут варьировать цены на жилье на свое усмотрение. Изначально они озвучивают, как правило, одну цену, а на этапе заключения сделки — другую, причем на несколько десятков тысяч выше начальной. Фирма «Бизнес и Право» работает без обмана. Если мы говорим, что комиссионные составляют, предположим, 3% от стоимости квартиры, так оно и будет. Мы четко проговариваем все нюансы и фиксируем их в договоре. В условиях современного рынка договор является единственной приемлемой формой деловых взаимоотношений. Прежде чем подписать договор купли-продажи квартиры, следует убедиться, что он составлен в точном соответствии с требованиями законодательства и оформлен надлежащим образом. Следует опасаться сомнительных предложений типа: «избежать пустых формальностей» или «договориться без лишних бумажек». Заключая договор с клиентом, агентство принимает на себя официальные обязательства по выполнению определенных действий в ваших интересах, например, по оказанию услуг по продаже имеющегося жилья или, напротив, подбору нужной квартиры и оказанию помощи в ее приобретении. Взяв на себя такие обязательства, агентство должно отвечать перед вами за их исполнение в соответствии с законом. А клиент в свою очередь обязуется до окончания срока действия договора не обращаться в другие агентства недвижимости, поскольку в этом нет разумной необходимости. Неотъемлемым условием заключения договора на оказание услуг по купле-продаже квартиры является передача агентству правоустанавливающих документов, которые принимаются на ответственное хранение.
- Основные правила, которые следует соблюдать людям при покупке жилья, чтобы не попасть в «ловушку» недобросовестных риэлторов?
- Рекомендую кировчанам и гостям города, желающим приобрести недвижимость в Кирове, обращаться в профессиональные риэлторские фирмы, имеющие опыт совершения сделок с недвижимостью. Весь спектр услуг и суммы должны быть четко прописаны в договоре, заключаемом с фирмой. Если вы покупаете квартиру с мебелью, просите риэлтора прописать это в договоре аванса. Если этих указаний не будет, вам придется выложить кругленькую сумму сверх той, что уйдет на оплату стоимости квартиры. Прежде чем заключить договор купли продажи и заверить его своей подписью, обязательно внимательно прочтите все пункты, постарайтесь разрешить все спорные вопросы. Обратите особое внимание на раздел, касающийся ответственности сторон и сроков исполнения обязательства. Зная эти нехитрые правила, руководствуясь собственными знаниями или доверившись профессионалам своего дела, вы избежите обмана со стороны «черных риэлторов» и сможете совершить самую важную и желанную покупку в своей жизни.