С 1 сентября 2012 года Агентство по ипотечному жилищному кредитованию внедряет новую дополнительную опцию — комбинированная процентная ставка. Сейчас ставка будет складываться из уровня инфляции за прошедший год. Таким образом, по желанию заемщика ставка может быть фиксирована на любой строк, по истечении которого она будет пересчитываться в зависимости от официального уровня инфляции (плюс 2,2 процентного пункта).
В то же время, данные нововведения распространяются не на все кредитные продукты, а лишь на «Стандарт» и «Материнский капитал». Таким образом, далеко не все желающие смогут воспользоваться новой опцией.
Но эксперты опасаются и того, что негативный рост тарифов может свети на "нет" возможное снижение ставки. А если уровень инфляции начнет расти, то даже ставка в 14-15% будет неподъемной для среднестатистического гражданина.
Законодатели стремятся сделать ипотечные кредиты доступными для россиян. Данное нововведение стоит расценивать как положительное явление или существенных перемен не предвидится? Что дает это заемщикам?
Марина Малайчик,
Исполнительный директор АИЖК по инновациям:
Основной нашей задачей при разработке такой опции было - дать заемщикам возможность гибко реагировать на экономическую ситуацию в стране и снижать процентную ставку по мере снижения инфляции, не прибегая к перекредитованию, которое всегда влечет за собой дополнительные расходы для граждан. По выбору заемщика ставка фиксируется на любой срок и после завершения периода фиксации ежегодно пересчитывается в зависимости от уровня инфляции. Вместе с тем для заемщиков по-прежнему остается возможность зафиксировать ставку на весь период кредитования.
Екатерина Орешкович,
Председатель совета директоров УК «Руснедвижимость»:
Нововведение АИЖК является ответом на две тенденции, присутствующим на ипотечном рынке в России. Во-первых, удорожание стоимости привлеченных ресурсов на внешнем и внутреннем рынке, и, как следствие, удорожание стоимости кредитов для населения. Во-вторых, инфляционные ожидания населения на фоне низких ипотечных ставок привели к резкому росту спроса на жилье в краткосрочном периоде, и, как следствие, к спекулятивному росту цен на недвижимость.
АИЖК, являясь государственным инструментом регулирования ипотечного и строительного рынков, выступает в роли маяка для прочих банков с государственным участием в определении стоимости ипотечных кредитов, а те в свою очередь формируют предложение ипотечных кредитных ресурсов для населения со стороны коммерческих банков.
Предлагая переменную ставку с 1 сентября, АИЖК поощрит тех, кто собирается быстро (до 3х лет) расплатиться по кредиту. Для них предлагается переменная ставка, которая в текущем периоде ниже ~ на 2-2,5% той, которая была до 1 сентября. А для тех, кто не торопится выплачивать кредит, АИЖК предлагает ставку зафиксировать, что ~ на 1-1,5% будет выше, чем до 1 сентября. Если это не нравится заемщикам, можно ставку оставить переменной, тогда ее тренд будет повторять инфляционные колебания, и заемщику будет удобно планировать досрочные платежи.
В целом, предложение АИЖК в сложившихся условиях стоимости ресурсов является приемлемым и выгодным для заемщиков.
Роман Горинов, 
Управляющий ВТБ24 в Кировской области:
По согласованию с заемщиком кредиты в рублях РФ могут быть предоставлены с применением фиксированной процентной ставки, либо переменной процентной ставки, либо комбинированной процентной ставки. Согласие (или предпочтение) на фиксированную, переменную или комбинированную процентную ставку заемщик выражает при оформлении заявления-анкеты, путем заполнения соответствующих разделов.
Переменная ставка – ставка, при которой дата первого планового пересмотра отличается от даты заключения кредитного договора ровно на 1 год. Таким образом, на пересмотр первоначальной ставки устанавливается мораторий, в течение которого Банк не имеет права пересматривать/изменять ставку, установленную кредитным договором. После окончания моратория на пересмотр процентной ставки Банк изменит ставку в зависимости от рыночного индикатора, которым является Ставка рефинансирования, устанавливаемая Центральным банком Российской Федерации. Ставка по окончании периода моратория устанавливается как значение рыночного индикатора (Ставки рефинансирования ЦБ) + надбавка. Размер надбавки зависит от размера первоначального взноса, но на момент подписания кредитного договора эта надбавка уже определена и зафиксирована в договоре, поэтому сама надбавка не подлежит изменению или пересмотру. Как правило, надбавка составляет от 3 до 3,5%.
Комбинированная ставка – ставка, при которой мораторий на изменение процентной ставки устанавливается в размере 3 или 5 лет по желанию Заемщика.
В зависимости от выбранного клиентом моратория (1,3 или 5 лет) первоначальная ставка будут возрастать по мере увеличения срока моратория. Самая низкая ставка устанавливается по кредитам с мораторием в 1 год, чуть выше на при моратории в 3 года и т. д.
Михаил Зубарев,
Юрист отдела недвижимости юридической компании «Бизнес и Право»:
Пока сама ставка не станет адекватной, ипотека не станет по-настоящему доступной. Так что плавающая ставка не повлияет на решение человека взять ипотечный кредит. В то же время, люди привыкли брать кредиты. При необходимости они согласятся на разные условия.
В текущем году Минэкономики ожидает инфляцию в 5-6%, в 2013 году — от 4,5% до 5,5%. Если прогнозы чиновников сбудутся, то минимальная ставка по ипотечному кредиту от АИЖК в 2014 году может составить 6,9%, сообщает газета «Коммерсант». Возможны ли другие сценарии развития процентной ставки?
Сергей Яворский, 
Директор «Академии финансов»:
Минэкономики прогнозирует снижение инфляции. Возмущает уже само слово «прогнозирует». За прогнозы никто не несет ответственности. Почему народ должен верить этим предположениям и принимать на их основании такие серьезные решения?Если бы Минэкономики заявили, что гарантируют снижение ставки и подкрепили бы это законом, тогда можно взять с них спрос. А так — это пустые слова. И более того — такая политика прогнозов недостойна для государства: возникает впечатление, что мы живем не в могущественной империи, а в рубрике «Прогноз Погоды» .
У денег вообще не должно быть ставки по определению. Деньги — это эквивалент золота, на котором никто не должен зарабатывать, золото – это ресурсы нашей страны, которыми по Конституции владеет народ. Преступники и воры, в лице тех, кто владеет сегодня печатным станком в России, не стесняются наживаться на народном достоянии – и деньгах в том числе. Только представьте себе, 55 сотрудников ЦБ России приходится на каждые 100 тысяч населения России (это 77 тысяч сотрудников — целый провинциальный город) и они управляют всей экономикой страны, решая, сколько мы сегодня все будем переплачивать им за выпуск денег! Мавроди здесь отдыхает: доходы от выпуска денег (разница от стоимости выпущенной купюры и ее номинальной стоимости оседает в руках ЦБ РФ и Американской экономики). Как можно верить всей этой системе и как можно планировать свои финансовые цели в России? Так что вопрос инфляции – вопрос к ЦБ РФ: какую они ее захотят сделать, такая и будет. ЦБ РФ никому не подчиняется – захотят сделать ставку рефинансирования 210% годовых, как в 1994 году – сделают!
Подводные камни новой системы.
Инфляция такова, что она может быть или высокой, или слишком высокой – это выгодно ЦБ РФ. И тут встает вопрос: а кто создает эту инфляцию в нашей стране? Банки утверждают, что есть «зона неизвестности» под названием «экономика». На самом деле, мы живем в стране, где инфляцией управляет Центробанк, то есть группа частных банкиров, а значит инфляция является неуправляемой для россиян и управляемой для банкиров. Всё, что происходит с системой кредитования в России - лишь действия банкиров на укрепление своих позиций и интересов, направленных на удорожание денег и кредитов, в том числе ипотечных.
А может ли государство защитить свой народ в такой ситуации? Нет, не может. Так как право печатать деньги ему не принадлежит, а значит невозможно провести реформы финансовой системы. Кстати, ни в одной стране мира (на которые мы так хотим быть похожи) нет таких ставок, как в России. В период кризиса Европа опустила ставки до нуля (0,25%). Почему у нас высокая ставка? Потому что банкиры правят миром.
На каких основаниях клиенты будут делать свой выбор, ведь большинство не разбирается в тонкостях экономического развития? Другими словами, люди привыкли к фиксированной ставке и вряд ли воспользуются новым предложением?
Марина Малайчик,
Исполнительный директор АИЖК по инновациям:
В период нестабильности в экономике большинство заемщиков, скорее всего, будут склоняться к фиксированной на весь срок кредитования ставке (как и делается сейчас). А в период стабильности, учитывая, что в России фактический срок ипотечного кредита с учетом досрочного погашения составляет 7-8 лет, наоборот, большим спросом будут пользоваться комбинированные продукты с фиксацией ставки, например, на 5-7 лет, так как такие кредиты предполагают более низкую ставку.
Такой подход, в первую очередь, выгоден заемщикам, планирующим погасить кредит досрочно: чем короче период фиксации, тем большую выгоду он получит от снижения ставки по сравнению с фиксированной. Кроме того мы предусмотрели защитный механизм от резкого роста платежа в случае кризисных явлений - после завершения периода фиксации устанавливается ограничение процентной ставки - максимум 16% годовых.
Роман Горинов,
Управляющий ВТБ24 в Кировской области:
Большинство клиентов Банка ВТБ 24 (ЗАО) пользуются переменными/комбинированными ставками. Это удобно тем, что при окончании моратория на пересмотр процентной ставки, значение первоначальной ставки может измениться и составить наименьшее значение. Например, при выборе клиентом ставки с мораторием 1 год при первоначальном взносе в 40% первоначальная ставка составляет 12,75% годовых, при том при выборе фиксированной ставки этот процент составит 13,25% годовых. На текущий момент ставка рефинансирования ЦБ составляет 8%, а надбавка к этому значению (при указанном первоначальном взносе) составит 3%, таким образом, уже через 1 год Банк автоматически снизит клиенту процентную ставку до 8+3=11% годовых.
Затрат по снижению процентной ставки по кредиту у клиента не возникает, так же как и не возникает временных затрат по составлению заявлений или подписанию дополнительных соглашений, пересмотр происходит абсолютно бесплатно и не требует присутствия клиента. По факту изменения ставки клиент при погашении очередного платежа получает новый график, где и видит все произошедшие изменения.
Екатерина Орешкович,
Председатель совета директоров УК «Руснедвижимость»:
Большинство клиентов делает выбор интуитивно, основываясь на доверии к компании или кредитной программе. Кредитные менеджеры нашей компании детально разбираются в ситуации каждого человека, действуя в его интересах, в обязательном порядке предоставляют клиенту все варианты расчета по кредиту. В конце концов они готовы посоветовать, кому стоит брать переменную ставку, а кому фиксированную. Компания «Руснедвижимость» не зарабатывает на сопровождении ипотечного кредита, поэтому не мотивирована уговаривать людей на кредиты длиннее, чем им это требуется.
Михаил Зубарев ,
Юрист отдела недвижимости юридической компании «Бизнес и Право»:
Заемщики боятся нефиксированных ставок. И не напрасно: вспомните, сколько экономических катаклизмов пережила наша страна. В условиях нестабильной и порой даже непредсказуемой экономики плавающая процентная ставка не вызывает уверенности и доверия.
Позволит ли это увеличить объем кредитных портфелей? Прогнозируете ли вы увеличение спроса на ипотеку?
Роман Горинов,
Управляющий ВТБ24 в Кировской области:
Я думаю, едва ли данные перемены вызовут увеличение объема кредитных портфелей. Скорее ситуация станется без особых изменений.
Михаил Зубарев,
Юрист отдела недвижимости юридической компании «Бизнес и Право»:
Плавающая процентная ставка, пожалуй, актуальна только для тех, кто планирует расплатиться с кредитом в ближайшие годы. Планировать пользоваться ипотекой долгосрочный период с учетом плавающей ставки может стать невыгодным.
В конечном счете, сама процентная ставка не является решающим моментом в решении взять ипотеку. Как правило, люди делают это из-за необходимости. Тут я могу дать совет: рассчитывать на реально существующий доход, не выписывать липовые справки. Ведь ипотека — серьезная финансовая нагрузка.
В целом, не думаю, что нововведение как-то повлияет на увеличение спроса на ипотеку.
Екатерина Орешкович,
Председатель совета директоров УК «Руснедвижимость»:
Согласно экспертных прогнозов, в 2012 году объем выданных ипотечных кредитов прирастет в 2 раза относительно посткризисного 2010 года. Спрос на ипотеку остается устойчивым, о чем свидетельствует высокая конкуренция, возобновившаяся в этом секторе в 2012 году.
Как грамотно воспользоваться комбинированной процентной ставкой, чтобы это было выгодно?
Сергей Яворский,
Директор «Академии финансов»:
Что сейчас делать? Во-первых, паниковать не нужно. Помимо АИЖК есть банки, которые ещё дают дифференцированные кредиты (когда проценты уменьшаются с последующими выплатами). Во-вторых, есть способы купить квартиру без участия в ипотеке. Например, с помощью финансового инжиниринга, который я применяю при консультировании своих клиентов, в результате чего клиент покупает квартиру, а деньги у него остаются! Чудеса?
Я, как финансовый аналитик с большим опытом работы, выступаю против использования комбинированной процентной ставки. Есть сценарии с победой в финале, а есть - с заведомым проигрышным концом. Комбинированная процентная ставка — сценарий с поражением: вы всегда зависите от жадности банкиров и их соблазна заработать сверхприбыль на вас. И все эти алчные сценарии опираются на фундамент финансовой безграмотности, которой среднестатистический россиянин обладает, к его большому сожалению.
В чем смысл финансового инжиниринга при работе с ипотекой? Допустим, платеж по ипотеке составит 20.000 в месяц, а квартира стоит 2 млн. рублей. Вам нужно в месяц платить 20.000 рублей. Либо вы уничтожаете свой капитал, либо его где-то размещаете и на проценты с него платите 20.000 рублей в месяц.
Сегодня есть кредитные инструменты с банковской гарантией (самая надежная гарантия) в России под 2% в месяц. Каков же будет размер капитала, чтобы при 2% в месяц он приносил 20.000 рублей? Ответ простой: надо 20.000 рублей ÷ 2% = 1 млн. рублей.
Итак, если Вы имеете 1 млн. рублей, то разместив его под банковскую гарантию под 2% в месяц, Вы оплачиваете ипотеку размером 20.000 рублей в месяц, получаете квартиру стоимостью 2 млн. рублей, сохраняете свой миллион, который и дальше может генерировать новую недвижимость. Вы спросите – где взять миллион? Подумайте о том, что за ипотеку вы переплатите 100-200% за весь период! Вы же не озадачиваетесь вопросом, как Вы вместо 2 млн. рублей, которые стоит эта квартира, за 10 лет заплатите 4 миллиона рублей?!
Возможно, нужно поставить цель — сначала заработать миллион. Ну а если Вы не хотите думать, изучать финансы и методы инвестиций, то - увы, придется соглашаться на банковский грабеж. Так как существующая банковская система создана как раз для безграмотных и ленивых людей.