В последнее время в России полюбили вариант инвестирования в строительство загородного жилья. Вот только, похоже, этот вариант заходит в тупик: ни в одной другой отрасли не наставлено столько барьеров, как чиновничьих, так и законодательных, сколько приходится преодолевать за свой счет игрокам этого рынка. И даже покупатели коттеджей рискуют вместо загородного дома приобрести постоянную прописку в судах.
Еще в 2008 году покупатели коттеджей в микрорайоне Дороничи отметили «скачущие» цены на жилье. Например, первоначальная стоимость коттеджа была 2,5 миллиона рублей. Вот только в конечном итоге заплатить пришлось более двух миллионов восьмисот тысяч рублей. Причем, строители опоздали со сдачей жилых площадей на целых пять месяцев. Застройщики тогда говорили, что все дело в постоянном росте цен на материалы, заработную плату, транспорт и все-все.
| Для того чтобы получить разрешение на застройку и начать строительство, для участка устанавливается вид разрешенного использования. Если речь идет о слишком большом массиве, единый вид использования — многофункциональный — сразу больно бьет по карману владельца: так, при изменении вида разрешенного использования под жилищное строительство земельный налог составил бы 0,1% от кадастровой стоимости, а многофункциональный вид использования стоил 1,5% от той же кадастровой стоимости. Есть и другой вариант — "распилить" участок на куски. Тогда можно было бы оформить право собственности, получая на каждый такой кусок конкретный вид разрешения. Но в этом случае возникает большой риск уже с будущей инфраструктурой. Если у проекта еще нет ни утвержденных сетей, ни утвержденных дорог, то нет и уверенности в том, что эта инфраструктура появится там, где она предполагалась новым проектом. Например, для сетей требуются землеотводы, попадающие так или иначе на земельные участки за границами проектируемой территории, владельцы которых всячески сопротивляются ограничению их в праве пользования своими земельными участками. |
Не в кадастре едином
История с Дороническими коттеджами — только один пример того, как еще до начала реализации проекта его риски растут. Не последнее место в этом вопросе занимают и особенности нашего земельного и градостроительного законодательства. Отсутствие единой базы данных о таком сложном многопараметрическом объекте, как земля, и постоянно меняющиеся правила игры с законодательством и властью приводят к тому, что просчитать риски инвестиций в любой домик в деревне часто попросту невозможно.
В России нет единого кадастра недвижимости — сведения о земельных участках и об объектах капитального строительства учитываются Роснедвижимостью и БТИ по отдельности. Возможности отследить, какие строения и на каких земельных участках находятся, таким образом, не существует.
Подготовка проекта строительства связана с большим количеством проблем, о которых не рассказывают ни в архитектурном, ни в строительном институтах. Например, рядом с границей принадлежащего вам земельного участка может оказаться кладбище. Тогда возникнет опасность потери части территории в связи с расширением кладбища за счет появления все новых и новых рядов могил со стороны нашей общей границы. Оказалось также, что можно доказывать где угодно, в том числе в судебных инстанциях, что такие действия кладбищенского начальства незаконны, но ведь даже в случае разрешения конфликта в вашу пользу организация массового перезахоронения представляется чем-то из области фантастики. Единственным разумным решением станет строительство за свой счет крепкого высокого забора, который нельзя сломать и через который нельзя перелезть.
В ходе "дачной амнистии" образовалось огромное количество объектов, сведения о местонахождении которых отсутствуют в принципе. В результате сейчас инвесторы могут неожиданно обнаружить на своем земельном участке вполне законные чужие строения, о которых они и не подозревали. Можно наткнуться и на чужие коммуникации, среди которых газопроводы высокого давления, высоковольтные линии электропередачи, спецузлы связи, канализация и проч., имеющие огромные охранные зоны, на которых нельзя ничего строить по соображениям безопасности.
Выявление же местоположения коммуникаций затруднено тем, что многие из них находятся под землей, а единой службы, учитывающей их, нет. Накладывать же сервитуты на земельные участки (которые дают право ограниченного пользования чужим участком) владельцы коммуникаций не спешат, поскольку за пользование чужой землей им придется платить.
Так, один инвестор, который планировал строительство коттеджного поселка, никак не мог убедить своего соседа — владельца автозаправочной станции в том, что последний залез на его территорию. Чтобы не обострять конфликт, автозаправщик постепенно убирал с наземной части спорной территории ограждения, осветительные фонари, бытовки, но признавать тот факт, что пользуется чужой землей, и платить за нее не торопился. Точку в споре поставили суд и дотошность инвестора, вынужденного произвести экспертизу, которая показала наличие на спорной территории под землей бензохранилищ, противопожарных хранилищ воды, а также сети электрокабелей автозаправки, что и стало последним аргументом в затянувшемся споре.
Совершенно абсурдной является ситуация, когда для оформления документов требуется определить, где проходит граница между земельным участком и государственным лесным фондом. Как показывает практика, сведения кадастрового паспорта, данные ответственного ведомства и результаты визуального осмотра линии роста деревьев и кустарников не совпадают практически никогда. Инвестору важно знать о положении границы гослесфонда хотя бы потому, что от нее зависит положение линии застройки на земельном участке. Кроме того, государственные органы постоянно пугают владельцев земли судебным оспариванием границ их участков, если выяснится факт захвата гослесфонда, однако на практике установление этого факта возможно, как правило, только после совершения сделки.
Еще одна проблема — наличие нескольких правообладателей у одного и того же земельного участка. Например, часть земельного участка занята огородами, владельцы которых имеют свидетельства или договоры аренды. Эти документы были выданы в начале 90-х годов, когда процедуры регистрации прав не было, а безграмотность чиновников была просто анекдотической. Земельный спор с сотней пенсионеров-огородников, для которых эти огороды являются последней радостью в жизни, может стать для инвестора неразрешимой проблемой.
Все эти проблемы застройщики вынуждены решать на фоне постоянного обновления законодательства в области строительства, межевания и регистрации прав. Пока инвестор пытается оформить свои права на объект в одной инстанции, другая тем временем устанавливает новые правила, что требует нового оформления, и так по кругу. Например, коренным образом реорганизуется система государственных органов регулирования — с 1 марта 2009 года Росрегистрация, Роснедвижимость и Роскартография были объединены в одно ведомство — Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).
Сейчас срочно вносятся изменения в закон о регистрации и в закон о государственном кадастре недвижимости. Вдобавок недавно были перераспределены полномочия между органами местного самоуправления — муниципальными районами и поселениями. Закон "О местном самоуправлении" наделил поселения, которые не обладают ни штатом архитекторов, ни соответствующим информационным обеспечением, ни бюджетом на ведение подобной деятельности, значительными полномочиями по утверждению градостроительной документации и по принятию решений о строительстве и вводе объектов строительства в эксплуатацию. Уже сейчас неразбериха с полномочиями приводит к тому, что при утверждении градостроительной документации появляются сразу два решения — совета депутатов поселения и муниципального района. Это, конечно же, удлиняет, усложняет и запутывает процесс.
Более того, Градостроительный кодекс, который вступил в силу в 2004 году, коренным образом изменил порядок придания землям сельскохозяйственного назначения статуса (категории) земель населенных пунктов. Если раньше это можно было сделать, составив и утвердив акт выбора, то теперь — только изменив черту населенного пункта, что связано с внесением изменений в его генеральный план.
Неудивительно, что большинство инвесторов оказались не готовы к таким преобразованиям, которые делают практически бессмысленным процесс планирования. А значит, инвестирование в эту сферу становится крайне рискованным независимо от перспективы роста цен на жилье.
Изменения в ногу со строительством
По мнению участников рынка, ни одно решение, принятое в последние годы в области оформления прав на земельные и градостроительные объекты, не облегчило жизнь покупателя и не защитило его права. Если проанализировать законотворческую деятельность в этом вопросе, становится ясно, что все действия направлены лишь на то, чтобы как можно быстрее сформировать полную налоговую базу. Самый удачный ход — "дачная амнистия", когда тысячи людей бросились оформлять право собственности на свои участки, которые и так никто у них не отбирал и которые совершенно спокойно передавались по наследству. Зато налоги стали платить многие — только за первый год "дачной амнистией" воспользовалось четверть миллиона россиян.
При этом законодатель закрыл глаза на то, что же именно оформляют будущие землевладельцы. И все чаще случается так, что на своем участке человек может обнаружить что-либо, принадлежащее соседу на совершенно законных основаниях. Самое неприятное в том, что эта проблема хоть и масштабная, но пока скрытая. Обнаружить такой сюрприз землевладелец может лишь при определенных обстоятельствах, например при совершении сделки.
Те же, кого можно отнести к экономически активному населению, с непродуманностью законодательства столкнулись уже давно. Инвестиции в строящийся коттедж или таунхаус для дальнейшей перепродажи вроде бы дело выгодное. Но в действительности здесь уже давно остро стоит проблема ликвидности такой покупки. И постоянно возникает вопрос: можно ли будет оформить право собственности и вообще получить то строение, коммуникации и инфраструктуру, которые обещал продавец?
Как считают юристы, идеальной защитой для покупателей могут стать указания в договоре на то, что не только дом должен отвечать согласованным техническим требованиям (площадь, количество этажей и так далее), но и то, что застройщик обязуется не вносить в архитектурный проект изменений без согласия покупателей, а за нарушение такого пункта предусматривать штрафы либо возмещение убытков. Однако на практике ни один продавец не хочет вносить какие бы то ни было изменения и дополнения в свой типовой договор. Более того, существуют и такие ситуации, когда не только договор, но даже суд покупателю помочь не может. Правильнее сказать так: теоретически суд помогает, но на практике реализовать судебное решение не представляется возможным.
Например, очень часто встречается ситуация, когда все документы на общий надел под поселок застройщик оформил, однако на отдельные участки его не размежевал. Коттеджи, а точнее, контракты на инвестирование в их строительство успешно продаются, параллельно меняются и владельцы земельного участка, на котором строится поселок. В итоге при смене десятка владельцев найти первого продавца оказывается уже невозможно. А покупатели коттеджей не могут оформить свои права собственности на дом и придомовую землю, так как в Государственном кадастре недвижимости на этом месте зарегистрирован общий земельный участок, который никто не размежевывал.
Ни конца - ни края
Долгое время проблема была практически неразрешимой, поскольку принуждать к чему-либо, в том числе к межеванию, нерадивого застройщика бессмысленно. С недавних пор законом предусмотрена возможность выделения земельного участка под коттеджем из общего земельного участка. Однако владельцу коттеджа важно не ошибиться при заявлении своих требований в иске. Он должен просить определить и признать за ним долю в праве на земельный участок поселка, а также установить в координатах границы своего земельного участка. Только в этом случае Росреестр сможет выделить земельный участок под коттеджем из общего, а общий — уточнить. Затраты на представительство в суде и судебную экспертизу потом можно взыскать с застройщика.
Самой неприятной является ситуация, когда у застройщика заканчиваются деньги на строительство и он с целью получения у банка кредита передает земельный участок поселка в залог. В результате банк может блокировать все действия застройщика по разделу земельного участка. Хуже того, обременение в виде ипотеки даже после раздела переносится на все образовавшиеся части, в том числе на земельные участки под коттеджами. Последствия могут быть просто катастрофическими. Застройщик не возвращает кредит, а банк изымает земельные участки под коттеджами. При самом благоприятном развитии ситуации землю придется повторно выкупать или арендовать под немаленькую ставку.
Отдельная тема — коммуникации. Домов настроено много, а вот нормальный газ, электричество и канализация во многих из них — предел мечтаний покупателей. Очень часто инвесторы, которые зашли в проект с неутвержденными коммуникациями десятыми по счету, подключают их на небольшой срок, чтобы избежать громкой ссоры с покупателями, а потом тихо уходят.
Вдобавок сегодня никто не может гарантировать приобретателю земельного участка, что границы земельного участка определены правильно. В России первичными являются данные Государственного кадастра недвижимости, и еще совсем недавно землеустроители не несли никакой ответственности за геодезические ошибки. Так что на практике полезная площадь земельного участка после покупки может существенно уменьшиться, поскольку в него безосновательно включили дорогу, реку, овраги. Могли вообще весь участок при сохранении конфигурации переместить на несколько десятков метров от его фактического положения или даже поместить его с противоположной стороны дороги, а были случаи, что путали север с югом.