Казалось бы, время кризиса позади. Однако в некоторых отраслях он ощущается еще достаточно резко. Не помогают ни поправки в законодательстве, ни усилия местных властей. Говорю я сейчас о строительстве.
Жительница Кирова решила приобрести квартиру. Деньги вносила в срок. И вот вся стоимость будущей квартиры уплачена. Вроде бы все хорошо – нужно просто набраться терпения и подождать, когда же, наконец, можно вселиться в новый дом. Правда, вдруг появилось «однако». Стройка замерла. Кировчанка запросила точную дату сдачи новостройки. А в ответ ей не сказали ничего определенного. Причем такая ситуация тянется уже несколько лет.
На стройку нужны немалые средства, которые организация берет либо из своего кармана, либо в банке. Плюс ко всему добавляются платежи инвесторов-дольщиков, желающих построить новое жилье для себя.
Зачастую строительная организация не может полностью инвестировать свои проекты. Чтобы решить этот вопрос изобрели ипотеку. Так банк смог получить гарантии о возврате долга не только с самой строительной организации, но и с каждого конкретного потенциального новосела. В залог ипотеки, как правило, идет сама строящаяся квартира.
Получается замкнутый круг. Нет инвесторов – кризис и условия для покупки жилья невыгодные. Строительные компании накручивают цены, чтобы стройка окупилась. Да и банки приостанавливают программы кредитования. В итоге стройка «замерзает». Однако еще несколько лет назад ничего не предвещало беды.
Застроенный рай
Тогда, несколько лет назад, все банки в один голос твердили: «Строительство - динамично развивающаяся отрасль народного хозяйства с высокой эффективностью, сложившимся рынком и понятными тенденциями». Причем большая часть банков вкладывалась не в строительство офисных зданий, а именно жилья. Ведь это не только инвестиционно-перспективные проекты, но и социально-значимые. Да и в дальнейшем все планировали наращивать темпы.
Строились дома ударными темпами. А вместе с этим увеличивался и сам строительный рынок. Появлялось множество организаций, желающих возводить жилые дома. Процветал и рынок риэлторов, которые с радостью продавали настроенное.
Строитель и банкир – открытый диалог
После кризиса августа 1998 года большинство банков практически полностью прекратило кредитование строительных проектов. Но в 2007-2008 годах ситуация радикально изменилась - банкиры охотно выдавали займы такого рода. Основная причина повышенного интереса к рынку вложений в строительный бизнес - избыточная рублевая ликвидность. По словам Тимоти Маккатчена, аналитика компании "Атон", рынок кредитования строительных проектов стал развиваться до кризиса, когда отсутствовали другие финансовые инструменты вложения свободных активов, поэтому банки вкладывали в торговлю и строительство. А два года назад, по мнению аналитика, ситуация повторилась: у банков накопилось очень много рублевой массы, а высокоприбыльных финансовых инструментов для вложений практически не было. "Поэтому банки занимаются тем, к чему привыкли, - кредитованием строительства шопинг-центров, офисных центров, жилых домов и т. д.", - резюмировал Тимоти Маккатчен.
Особенность строительного бизнеса состоит в том, что на начальном этапе требуются значительные средства, которые замораживаются на длительный срок. Поэтому застройщику требуются стабильные источники финансирования. 70–80% необходимых денег обычно занимают на стороне. Хотя строительным компаниям доступны разные виды финансирования (векселя и облигации, инвестиции через фонды), самым популярным способом остается банковское кредитование.
Как рассказал Артем Баженов, начальник сектора финансирования строительных объектов Кировского отделения Сбербанка, особенностью инвестиционного кредитования является совместное финансирование банка с организацией-инициатором того или иного конкретного проекта. «Поэтому для нас важны две составляющие: и заемщик, и объект строительства. Любой, даже самый успешный проект не сможет реализоваться при слабой проработке заемщиком и наоборот», - пояснил Артем Александрович.
Основной проблемой является подготовка отдельных проектов к организации финансирования. А именно получение разрешительной документации. Без нее привлечь проектное финансирование невозможно. Процесс получения разрешений и согласований способен затянуться на годы, что подвергает риску те компании, которые рассчитывают получить кредит уже на ранних стадиях проекта.
Чем выгоднее условия кредитования, тем жестче требования к заемщикам. Преференции получают компании публичные, получившие кредитные рейтинги от соответствующих агентств и прошедшие аудиторскую проверку ведущих специализированных компаний. В Сбербанке отмечают, что важна не только репутация застройщика. «Но помимо этого важными критериями при финансировании организации остаются финансовое состояние и качество кредитной истории заемщика», - подчеркнул Артем Баженов.
Если кредитная история, размер компании и ее открытость соответствуют определенному уровню, она может привлечь кредиты на корпоративном уровне. Это позволит профинансировать всю инвестиционную программу, включая проекты на стадии идеи, когда проектное финансирование как таковое невозможно.
«Когда проект выходит на площадку, он начинает кормить себя сам за счет продаж. Ключевая проблема девелоперов заключается в том, что деньги обычно нужны тогда, когда заложить нечего, когда проект существует только на бумаге и недостаточно структурирован, — комментирует Александр Паперно, заместитель председателя правления корпорации Mirax Group. — Но с такими трудностями в большей степени сталкиваются небольшие строительные компании, у которых нет за спиной реализованных проектов».
По словам Артема Баженова, оптимальным обеспечением займа служит принадлежащая компании недвижимость или права на строящийся объект. Но подойдут и должным образом оформленные земельные участки, инвестиционные права, соглашения с платежеспособным покупателем о намерении приобрести объект, акции или доли проектной компании, приобретаемое оборудование и транспорт.
Банки в обороне
Надвигающегося кризиса испугались в первую очередь банки. В 2008 году диапазон ставок в валюте составлял 11-20% годовых. Обычно банки определяют процентную ставку по строительным проектам исходя из кредитной истории заемщика, характера обеспечения обязательств, условий строительного проекта, срока кредитования и масштаба заимствований. Но у каждого банка - свои условия кредитования.
Они резко повысили процентные ставки – от 10-14% до 12-15% годовых. А впоследствии и на этом не остановились. Эта восходящая тенденция, в свою очередь, поспособствовала и дальнейшему удорожанию жилья. Но ничего не поделаешь, у застройщиков нет особого выбора в плане источников финансирования. Растущая себестоимость строительства заставляет девелоперов изыскивать все большие средства, чтобы наращивать темпы сдачи новостроек. Дефицит жилья в стране велик. Так что денег нужно много.
2009 год начался неблагоприятно для всех участников рынка. Затягивались сроки строительства, не подключались к инженерным сетям уже построенных объектов, возведились и вводились в эксплуатацию дома без разрешительной документации.
Банки стали бояться давать кредиты и для строительных организаций. Более того, они старались оставить при себе все накопленные средства. Картина вырисовывалась угрожающая: сворачивается кредитование; отменяются программы рефинансирования. Банки встали в оборону.
А без этого, естественно, и остановились стройки. В таком состоянии даже сейчас множество кировских объектов. Стоит стройка, не работают компании, а сотрудники отправлены в вынужденный отпуск. Но, как показала практика, без банковских средств и без жильцов-инвесторов многие стройки не то, чтобы заморозили, они просто превратились из застроенного рая в заброшенный.
Заброшенный рай обманутых дольщиков
В самом начале 2010 года прокуратура по Кировской области провела проверку. И выявила множество нарушений договоров с дольщиками или как их еще называют будущими новоселами. Сразу шесть строительных организаций нарушили сроки сдачи домов в эксплуатацию. Всех нарушителей прокуратура оштрафовала. Но от этого ситуация не изменилась. Одиннадцать домов застройщики не могут сдать в срок из-за нехватки денег.
Интересная ситуация у компании «Жилстрой». Они не успевают со сроками строительства. Сдать новостройки обязались еще в 2007 году. Однако до сих пор стройка замерла. Судьба многоквартирного дома улице Мопра, 6 а, Нововятского района до сих пор не ясна. Изначально застройщиком стал «Жилстрой», а сдача многоквартирного дома была запланирована на 4 квартал 2007 года. Однако дом не был передан законным жильцам из-за отсутствия теплоснабжения. В то время шли работы по прокладке инженерных сетей. Тогда же еще в сентябре 2008 года прокуратура обязала А.С. Чекаева, генерального директора «Жилстрой», устранить нарушения. Однако даже в начале 2010 года дом не был сдан, а теплотрасса до сих пор не введена в эксплуатацию. Сама организация «Жилстрой» оказалась на стадии ликвидации. Для завершения строительства было необходимо еще около одного миллиона рублей. За дом взялась другая организация – «СКпроект». Однако конкретной даты сдачи не известно и сейчас, так как дом не подключен к теплоснабжению. Изначально «СКпроект» поставил участникам долевого строительства сроки до конца октября прошлого года. Но будущие жильцы не могут вселиться в свои квартиры даже в сегодняшнем феврале. Напомню, что участники долевого строительства свои обязательства выполнили полностью в срок и сдали организации более 21 миллиона рублей.
Есть и другой случай, когда компания не смогла заключить достаточное количество договоров по долевому строительству. «Жилстрой-инвест» строит дом по улице Новая, 10 в Радужном. Но со сроками также не успевают – не хватает денег. На настоящий момент участники долевого строительства сдали более 11 миллионов рублей. Заключено 14 договоров. Однако для завершения строительства необходимо вливание еще 50 миллионов. Согласно заключенным договорам срок сдачи дома 2 квартал 2009.
Кроме того, «Жилстрой-инвест» является застройщиком еще одного дома на улице Новая, 4 в микрорайоне Радужный. Изначально планировалось сдать многоэтажку в эксплуатацию в 4 квартале 2007 года. Но возникли проблемы с водоснабжением. Из-за этого срок ввода объекта в эксплуатацию был перенесен на 3 квартал 2009 года. В настоящее время по указанному объекту заключено 56 договоров с гражданами, которые заплатили более 63 миллионов рублей. А для завершения строительства и сдачи дома в эксплуатацию требуется еще 10 миллионов рублей.
Не определена ситуация и с новым микрорайном Урванцево. «Кировский домостроитель» взялся за строительство. Однако сейчас вместо жилых домов стоят всего три каркаса. У «Домостроителя» нет средств, а у микрорайона нет инвестора. Городская администрация уверяет, что со своей стороны сделали все. « Мы предложили «Домостроителю» рассмотреть рассрочку или аренду платежей. Однако решение не пошло даже на обсуждение, - рассказал Александр Преснецов, заместитель главы администрации Кирова. - Теперь же городские власти подали иск в суд о взымании с «Домостроителя» тех долгов, которые есть. А пока нет решения суда, застройщика с территории никто не изгоняет».
Строить, не теряя бдительности
Есть в Кирове и организации, которые и рады бы достроить и сдать новостройки. Но уже практически построенные дома горадминистрация объявляет вне закона.
Компания «ССК» строит жилой дом. Стройка уже практически завершена. Но городская администрация вдруг заметила, что строительство ведется без разрешения. Вопрос встал даже о сносе целого дома. Дольщики оказались в невыгодном положении. Прокуратура Кировской области посоветовала им пойти в строительную компанию и запросить разрешительные документы. Если же застройщик их предоставить не сможет – смело можно требовать возврата уплаченных денег. А после судебных разбирательств вложить средства в другую недвижимость.
Городские власти свою позицию выразили достаточно жестко. «Любой дом должен иметь на начало строительства необходимую документацию. Сейчас ее нет, поэтому вопрос в суде», - пояснил Александр Преснецов.
Как уверяют в администрации заботит их в этом вопросе судьба дольщиков. Александр Анатольевич сказал, что гражданин, который получает жилье не должен иметь проблем при регистрации собственности, какие возникают без разрешительной документации. Проблемы есть и у строительной организации и у инвесторов-вкладчиков.
Отметим, что о дольщиках думают и в федеральном правительстве. Поправками в закон "О несостоятельности (банкротстве)" предлагается ввести особый механизм банкротства строительных организаций, которые привлекли средства граждан для долевого строительства. В нем предусмотрено право преимущественного выкупа региональными и муниципальными властями объектов незавершенного строительства для дальнейшей достройки и передачи жилых помещений гражданам, пострадавшим от деятельности недобросовестных застройщиков.
Основными целями законопроекта являются: создание условий для заключения застройщиками договоров долевого участия в строительстве и меры по защите граждан, пострадавших от деятельности недобросовестных застройщиков. По словам Александра Хинштейна, депутата Государственной Думы, законопроект носит антикризисный характер, хотя и был написан в докризисное время.
Определены и основные пути, по которым будут решаться вопросам защиты прав участников долевого строительства в рамках действующего законодательства. Это тотальный контроль за деятельностью застройщиков и всеми этапами возведения его объектов (если есть что контролировать, как в случае с группой компаний «Маяк»), передача незавершенных жилых домов на достройку самим дольщикам (вернее, образованным ими ЖСК, ТСЖ или НП) и выставление проблемных объектов на торги (вместе с обременением в виде кипы заключенных договоров долевого участия).
В целом данный законопроект вносит поправки в следующие Федеральные законы: "О несостоятельности и банкротстве", "О долевом участии", в кодекс об Административных правонарушениях, налоговый кодекс и в закон "Об ипотеке".
Банки строить и жить помогают
Банкиры постепенно возобновляют кредитование строительной отрасли. Кировское отделение Сбербанка уже сейчас предоставило строительной отрасли 17% от общей суммы инвестиций, но ставки по-прежнему остаются очень высокими. Но как сообщил Артем Баженов, за последнее время происходит снижение процентных ставок по кредитам.
Однако даже имея статус стратегического партнера, компании могут выторговать деньги на проект лишь под 14-15% годовых.
Объем кредитования банками девелоперских проектов в целом по стране сократился в несколько раз. Программы поддержки остались лишь в крупнейших госбанках, тогда как большинство коммерческих банков свернули кредитование застройщиков.
Поведение банкиров в данной ситуации объяснимо: они опасаются повторения кризиса и неустойчивости мировой экономики. Заявления о том, что рецессия миновала, пусть даже из уст самого президента, пока никого не убеждают. И это особенно тревожит строителей, которые уверены, что выход из кризиса начнется вместе с возрождением системы кредитования.
На сегодняшний день в кировском Сбербанке кредитование строительных организаций осуществляется на условиях, которые предусматривают предоставление кредитных ресурсов. В том числе на выполнение строительно-монтажных работ, связанных с возведением, реконструкцией или техническим перевооружением объектов. «При кредитовании строительной отрасли учитывается специфика деятельности организаций, которые осуществляют строительство. Имеются индивидуальные подходы при рассмотрении вопроса, например: отсрочка в погашении основного долга кредита на инвестиционной фазе проекта; удобный, синхронизированный с этапами строительства, график выборки кредитных ресурсов», - пояснил Артем Баженов, начальник сектора финансирования строительных объектов.
Рамочное соглашение предусматривало, что Сбербанк будет кредитовать не сами строительные компании, а конкретные объекты.
Программа дает строителям возможность брать кредиты в надежных банках, а также обеспечивает дополнительные гарантии государства. Город предоставляет земельные участки для нового строительства и берет ответственность за социальную инфраструктуру, приобретает жилье в домах, строящихся в рамках проектного кредитования.
Светлое будущее «Солнечный берег»
Тем временем, компания «Кировспецмонтаж» приступает к застройке целого микрорайона. Они стали победителем первого эксперимента по застройке земель из фонда Российской Федерации. Да и цену на аукционе подняли в 14 раз. Сейчас в новом микрорайоне заложен уже первый камень. И строители уверяют, что смогут построить первый дом с опережением графика. Уже через год новостройка эконом-класса будет готова принять первых жильцов. Да и торопятся так только для того, чтобы скорее получить прибыль от вложений.