Национальный проект "Доступное жилье" останется благим пожеланием, если государство не найдeт в себе волю начать его практическую

11 августа мы выступили в "Известиях" со статьей "Малоэтажная Россия как архимедова точка опоры", в которой изложили свое видение решения одной из самых острых социальных проблем страны - обеспечения населения доступным жильем.

По нашему убеждению, которое мы попытались аргументировать как с экономической, так и социально-психологической точки зрения, наиболее перспективным направлением жилищного строительства для России является именно индивидуальное жилье. Малоэтажное домостроение, которое, в отличие от панельных многоэтажек или монолитных небоскребов, не требует значительных временных и колоссальных финансовых затрат на создание необходимой инженерной инфраструктуры и может быть поставлено "на поток" в кратчайшие временные сроки, как раз и является той самой "архимедовой точкой опоры" -проектом, могущим оживить нашу экономику и обеспечить гражданам комфортные условия жизни.После выхода статьи мы обобщили накопленный опыт и представили свои предложения в виде программы всем, кого они могли бы заинтересовать. Честно признаемся, не ожидали такого шквала заинтересованных откликов, который за этим последовал. Кажется, идея "Малоэтажной России" действительно увлекла умы многих представителей нашей политической элиты и простых граждан - во всяком случае, тех, кто понимает или пытается понять, о чем мы говорим.За прошедшие с тех пор два месяца на фронтах борьбы за улучшение жилищных условий произошло немало интересных событий. Сначала президент в своем нашумевшем выступлении на расширенном заседании правительства включил доступное жилье в число приоритетных национальных проектов, которые будут реализовываться под его личным контролем. 15 сентября президиум генсовета "Единой России" принял решение, в котором реализация этого проекта провозглашается одной из основных задач главной российской партии. Наконец, на заседании правительства 20 октября министр регионального развития Владимир Яковлев обрисовал общие контуры реализации намечаемого проекта.В общем, можно сказать, что дело сдвинулось с мертвой точки. Правда, пока все это движение заключается в речах и шуршании бумаги по залам заседаний правительственных кабинетов. До "земли", на которой должно возводиться искомое жилье, эти подвижки еще не дошли. Там, за исключением ряда регионов-пионеров (вроде Ленинградской и Ростовской областей, Чувашии и ряда других), все пока по-прежнему: мощностей не хватает, площадок и сетей нет, цены растут как на дрожжах, а о доступности жилья можно только мечтать.Между тем существует вполне практический опыт реализации тех идей, о которых мы рассказали в августе. И прежде чем принимать стратегические решения на государственном уровне, неплохо было бы этот опыт учесть."Как славно мы все начинали..."В ноябре 2004 года при научной поддержке Национального инвестиционного совета было создано ОАО "Национальная жилищная корпорация", главной задачей которой являлась реализация инвестиционных проектов и программ, имеющих своей целью создание доступных условий приобретения строящихся объектов и создание комфортных условий жизни для граждан со средним уровнем доходов. Это должно было обеспечиваться как за счет снижения стоимости строящихся объектов, так и через формирование финансовых механизмов, обеспечивающих возможность кредитования граждан со средним уровнем доходов.НЖК с самого начала ориентировалась именно на строительство малоэтажных поселков, состоящих из деревянных домов, строительство которых осуществляется с использованием каркасных и объемно-модульных технологий. Это те самые технологии, которые уже десятки лет позволяют эффективно решать жилищные проблемы населению Северной Европы и Канады - то есть тех стран, чьи природно-климатические условия сходны с нашими.В России до сих пор такие технологии в строительстве практически не применялись, поэтому в первую очередь НЖК вместе с партнерами начали решать проблему формирования соответствующей промышленной базы. Предприятия по изготовлению стройматериалов для малоэтажного домостроения могут быть построены практически "с нуля" в сжатые сроки и достаточно быстро окупятся. В Северной Ирландии, например, функционирует завод с мощностью 10 тысяч домов в год, что, исходя из средней площади дома в 200 кв. м, составляет... свыше 7% всего жилья, ежегодно вводимого в эксплуатацию в России (около 30 млн кв. м)!Опыт нашей работы, абсолютно подтверждающий мировую практику, показывает, что использование современных технологий малоэтажного строительства действительно обеспечивает решение поставленной задачи, что обуславливается следующими факторами: во-первых, "строительная" себестоимость при малоэтажном строительстве (т.е. себестоимости, не учитывающей затраты на приобретение прав на использование земельных участков для строительства, подключение к внешним инженерным сетям и т.д.) при разумной рентабельности подрядных организаций действительно составляет 250-300 долларов на квадратный метр. Как пишут в американских учебниках для университетов: "Строительство домов с приусадебным участком, деревянным каркасом и парковкой на поверхности земли обходится более чем в два раза дешевле, нежели строительство многоэтажных жилых домов с лифтами, стальным или бетонным каркасом и многоэтажным гаражом" (Peiser, Frej. Professional Real Estate Development, Washington D.C. 2003).Во-вторых, затраты на подготовку правоустанавливающих документов на строительство, обустройство внутренних инженерных сетей и благоустройство территории (при этом под "благоустройством" понимается создание по-настоящему комфортной среды загородного проживания) составляют от 70 до 100 долларов на квадратный метр. Таким образом, использование современных технологий малоэтажного строительства обеспечивает создание условий, при которых строительная себестоимость составляет от 320 до 400 долларов за квадратный метр.При формировании цены НЖК исходила из того, что приемлемые показатели стоимости жилья для граждан в любом случае должны быть на 10-20% ниже, чем коммерческие цены в конкретном регионе. Исходя из этого, корпорация уже начала масштабное строительство в целом ряде территорий. За неполный год компании удалось развернуть строительство поселков в Московской и Ростовской областях, полным ходом ведется подготовка проектов в Волгограде, Казани, Ярославле, Краснодарском крае, а также новых проектов в Московской области. Финансовый потенциал НЖК мог бы обеспечить реализацию гораздо большего количества проектов, но, как всегда бывает в таких случаях, не обошлось без осложнений. Нельзя сказать, что в НЖК о них не думали (все же в России живем и, чертя планы на бумаге, про овраги не забываем), но большое плавание, в которое пустилась эта корпорация, позволило ясно разглядеть все подводные камни и течения. О них и поговорим.Ох уж эти овраги!Можно ли считать этот факт странным, но основные проблемы, с которыми сталкиваются компании, пытающиеся работать по программам строительства малоэтажного доступного жилья (т.е. вроде как государственным программам), начинаются как раз при их взаимодействии с государством. Именно решение организационно-правовых вопросов, связанных с оформлением земельных участков под строительство, и является главным фактором увеличения конечной стоимости жилья.Большинство земельных участков, пригодных для строительства, находится либо в частной собственности, либо является землями сельскохозяйственного назначения. Помимо затрат на выкуп этих земель их использование требует изменения категории, что обуславливает значительные финансовые затраты (которые только "официально" составляют не менее 200 долларов за сотку. Но главное в том, что указанные оформления требуют значительных неофициальных выплат, а главное - временных затрат, которые влияют на саму целесообразность отдельных проектов).Еще один тип земель, которые выделяются под застройку, - муниципальные. Вступившие в силу с 01.10.2005 г. поправки в Жилищный кодекс Российской Федерации, которые (вот уж совсем странно) входят в так называемый пакет законов по программе "Доступное жилье", регламентируют порядок предоставления земельных участков под строительство исключительно через проведение аукционов. Это ставит под большой вопрос реализуемость программы доступного жилья с использованием муниципальных (читай государственных) земель, что обусловлено следующими причинами: во-первых, подготовка документов, необходимых для проведения аукционов, требует затрат, на которые местные бюджеты средств сегодня не имеют. В свою очередь, инвесторы, заинтересованные в использовании земель, также не могут финансировать производство данных работ, т.к. не имеют гарантий получения прав на использование участков под строительство (ведь именно эти права после подготовки документов и будут реализовываться через аукцион). Во-вторых, существующий порядок проведения аукционов фактически узаконивает порядок предоставления земельных участков, при котором цена приобретения участка определяется коммерческой стоимостью жилья для данной территории, что входит в прямое противоречие с самой идеей доступности.Таким образом, существующий порядок предоставления земельных участков под строительство приводит к значительному удорожанию стоимости жилья для потребителя. Среднее удорожание, определяемое представленными факторами, составляет не менее чем 300-500 долларов на квадратный метр, то есть вдвое от себестоимости самой постройки. Это по сути возвращает жилье обратно из доступной в стандартную, коммерческую ценовую нишу.Дополнительные обременения, влияющие на стоимость индивидуального жилья, связаны с подключением региональных сетей инженерного обеспечения (электроэнергия, газ, водопровод, канализация, телефон и пр.). Сегодня подобные затраты составляют в среднем от 50 до 200 долларов на квадратный метр полезной площади (так называемые "технические условия").При кажущейся обоснованности указанных затрат они фактически являются "дополнительной премией", взимаемой поставщиками услуг (РАО "ЕЭС", "Газпром", водоканалы, теплосети и пр.). Не очень понятно, почему потребитель, приобретающий жилье в рамках государственной программы, должен предварительно оплачивать саму возможность потребления коммунальных услуг, если в тарифы на эти услуги будут включены и их стоимость, и средства на содержание и развитие необходимой инфраструктуры?Как сказку сделать былью?Главное, в чем мы смогли убедиться на практике, - для реализации национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" всем субъектам этого проекта должны быть созданы особые условия, отличные от тех, что существуют на рынке коммерческого жилья. Нельзя ставить на одну доску застройщика, возводящего экономичные дома для людей со средним и низким уровнем доходов, и компании, ориентированные на строительство "элитного" жилья для клиентов, способных выложить от 3 до 10 (и далее до бесконечности) тысяч долларов за метр.Такой подход может быть реализован только в условиях действительно государственно-частного партнерства (конечно, жаль, что, пожалуй, лучшее в современной России частно-государственное партнерство в другой важнейшей отрасли, авиастроении, - компания "Ильюшин Финанс" - сейчас переживает не лучшие времена по вине безответственных чиновников... Но это не отменяет самого принципа). Партнерство в данном случае означает, что государство - в качестве своего вклада - берет на себя решение организационно-правовых проблем: выделение и оформление (причем в приемлемые сроки) земли, создание инженерной инфраструктуры и т.п. А частные компании непосредственно осуществляют застройку и реализуют жилье по приемлемым для населения ценам и на согласованных с государством условиях.Для реализации проекта в каждом регионе должны быть разработаны свои программы перспективной застройки, определены наиболее оптимальные места для строительства. В качестве приоритета надо ориентироваться на создание малоэтажных поселков с полной инфраструктурой для постоянного проживания граждан - своего рода имущественные комплексы. Региональные программы должны включать в себя все заинтересованные стороны и хозяйствующие субъекты - региональные администрации, банки, негосударственные пенсионные фонды, страховые и лизинговые компании, паевые и финансовые фонды, строительные и производственные предприятия, также (самое главное) граждан, чьи финансовые и трудовые ресурсы как раз и являются конечным источником финансирования.Привлечение исполнителей-застройщиков, то есть бизнес-структур, должно производиться на конкурсной основе, где критерием победы является доступность цены жилья. Так как застройщик провозглашает в качестве своей цели реализацию жилья на доступных условиях для граждан своей страны, его рентабельность в любом случае не должна превышать 20 процентов. Следить за тем, чтобы эти нормы не нарушались, должен партнер частного бизнеса - государство. То есть мы специально подчеркиваем, что не возражаем против разумного регулирования продажной цены.Конечно, одна из самых болезненных проблем в реализации программ доступности - это создание условий, обеспечивающих доступные для большинства граждан условия кредитования с целью приобретения жилья, т.е. ипотека. К сожалению, значительные организационные усилия и финансовые затраты, осуществленные государством в последнее время для оживления ипотеки, не привели пока к серьезному результату в виде увеличения объемов жилищного кредитования (исключением является успешная, хотя и маломасштабная пока деятельность АИЖК). В этой ситуации, пока не поздно, следует внимательно отнестись к правильности оценки причин неприживаемости ипотеки к российским реалиям. А она кажется просто удивительной, если учесть колоссальный отложенный спрос населения на приобретение жилья на доступных условиях, который, по разным оценкам, составляет от 1,5 до 3 миллиардов квадратных метров.Опыт НЖК по формированию финансовых механизмов доступности показывает, что основной причиной, ограничивающей использование ипотечных механизмов, является реализация модели ипотеки, делающей невозможным кредитование граждан со средним уровнем доходов - "коммерческая модель ипотеки". Она предусматривает получение финансовыми институтами дохода не от расширения объемов финансирования программ строительства, а от быстрого оборота денежных средств. Который, в свою очередь, достигается за счет кредитования с использованием западных нормативов кредитования и последующего рефинансирования этих кредитов за счет средств западных финансовых институтов. В этом нет ничего дурного с точки зрения бизнеса. Однако такой подход становится абсолютно неприемлемым в случае, когда речь идет о реализации государственной программы в интересах граждан и в интересах развития государства.В целях успешного развития ипотечных программ процентная ставка по ипотечным кредитам должна быть снижена. Для снижения ставки следует предусмотреть формирование источников ее частичного рефинансирования. Источником может быть часть дохода от деятельности имущественных комплексов (в том числе в форме объектов коммерческой недвижимости), а также бюджетные и внебюджетные средства, выделяемые в рамках национального проекта.В бюджете 2006 года предусмотрено выделение средств на субсидирование части процентной ставки по выдаваемым кредитам. Говоря о бюджетных средствах как источнике рефинансирования (субсидирования) части процентной ставки, принципиально важно отметить следующее. Особенностью строительной отрасли является значительная налоговая нагрузка, которая составляет до 35% от общего объема реализации. Кроме того, она непосредственно влияет на увеличение производства в смежных отраслях (ЖКХ, строительство дорог, производство мебели, товаров народного потребления и т.д.), которое может давать прирост от 200 до 300% от объема строительства. В этой ситуации успешная реализация национального проекта обеспечит значительное и опережающее финансирование тех бюджетных затрат, которые потребуется понести для субсидирования части процентной ставки по кредитам гражданам.Жилищная проблема - настолько масштабная и сложносочиненная,что ее решение не может быть делом одних только чиновниковДля реализации национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" необходимо создать координирующий орган при президенте - Общественный совет, наделив его полномочиями по разработке программ и возложив ответственность за их воплощение. Слово "общественный" подразумевает, что в его составе должны быть в первую очередь не чиновники, а представители законодательной власти, предпринимательских структур, научных учреждений.Совет должен обеспечить взаимодействие федеральных органов государственной власти и управления, властей субъектов федерации, органов местного самоуправления, представителей бизнес-структур с целью формирования и последующей реализации как общенациональной программы. Он должен осуществлять контроль за эффективностью деятельности чиновников, связанных с практической реализацией национального проекта, следить за эффективностью использования бюджетных и внебюджетных средств, направляемых на его цели. Надо четко понимать, что строительная отрасль относится к системообразующим компонентам российской экономики. В 2004 году на строительство приходилось порядка 8,2% ВВП, в отрасли работает 7,9% трудоспособного населения. Доля строительного комплекса в региональном валовом продукте составляет от 3 до 15%. Таким образом, при оценке влияния результатов реализации национального проекта на общие экономические показатели развития государства можно смело утверждать, что увеличение промышленного производства в строительной отрасли приведет к увеличению валового производства как минимум в 2 раза за несколько лет.Если обратиться к сухой цифири, то в том случае, если реализация национального проекта обеспечит прирост объемов жилищного строительства хотя бы на 10 миллионов квадратных метров в год, увеличение валового внутреннего производства и доходов бюджета составит не менее 400 и 210 миллиардов рублей соответственно, что применительно к нынешнему, 2005 году могло бы составить 2,1 и 6,3% соответственно.Таким образом, возможность успешной реализации проекта определяется исключительно готовностью и желанием государства произвести учет ее результатов. Мы в Национальном инвестиционном совете давно ведем разработку всех программ по доступному жилью. У нас есть не только то, что необходимо сделать на федеральном уровне, - специалисты давно создали типовые региональные программы, рассчитали формулы и схемы финансирования массового строительства малоэтажных комплексов. Мы не претендуем на какой-то копирайт или исключительное авторское право. Всего-то и надо - взять это и просто начать работать.Известия