Суть поправок: с 2020 года предполагается запретить застройщикам продавать объекты до их ввода в эксплуатацию напрямую покупателям. Вместо этого появится четырехлетний переходный период, когда строительство будет финансироваться через спецсчет в банке и под банковскую гарантию.
Таким образом, покупатель, застройщик и банк будут заключать трехсторонний договор, по которому средства дольщиков будут поступать на спецсчет, а оттуда — направляться на финансирование строительства.
Авторы инициативы предполагают, что так страхование гражданской ответственности застройщика поменяется на гарантии банка. При этом застройщик сможет привлекать средства граждан в размере, не превышающем сумму гарантии. В итоге риски, связанные с невыполнением застройщиками своих обязательств, лягут на банки.
Как принятие поправок отразится на рынке недвижимости, необходим ли полный запрет на «долёвку» и какие можно предложить методы борьбы с недобросовестными застройщиками? На эти вопросы помогли найти ответы участники «Переговорного пункта»:
- Андрей Матрохин, директор агентства «Право и недвижимость»;
- Тимур Гусев, директор «Земельно-имущественной компании»;
- Олег Казаковцев, Член Совета Федерации Федерального Собрания России от Кировской области.
Как вы оцениваете эту инициативу?
Тимур Гусев,
директор «Земельно-имущественной компании»
Принимать этот закон ни в коем случае нельзя по той простой причине, что стоимость жилья для обычного обывателя и потребителя, у которого средний заработок, станет колоссальной. Такие люди уже позволить себе жильё не смогут. Я категорически против закона, они его принимают не для людей.
Андрей Матрохин,
директор агентства «Право и недвижимость»
В целом, это положительная инициатива. Бремя риска того или иного строительства будет лежать не на физлицах, не на инвесторах, гражданах, а на профессиональных участниках рынка финансирования и на профессиональных участниках рынка строительства - застройщиках и банках. Мы идём по тому пути, который уже проторен. Например, в Германии человек, выбирая себе квартиру, которая ещё строится, вносит в строительную компанию средства в размере 10%. Это не долевое строительство, а взнос. Жилец таким образом квартиру закрепляет за собой, а строительная компания, зная, что у неё уже есть клиент, кредитуется в банке. И уже там, без привлечения участия застройщика, без его основных средств, получает деньги и строит здание на эти деньги. И потом клиент уже с процентом банка, со всем-всем в конечной сумме оплачивает полностью всю квартиру. И эта схема вполне жизнеспособна.
Какие последствия она может иметь для рынка недвижимости и конечного потребителя?
Олег Казаковцев,
Член Совета Федерации Федерального Собрания России от Кировской области
Предложенная схема, вероятнее всего, повлечёт за собой удорожание стоимости жилья для конечных потребителей. И дело даже не в том, что банки могут не захотеть покрывать риски. Дело в том, что есть стоимость денег, и банки по стоимости денег и работают. Эта стоимость достаточно высокая, и все привлечённые средства компаний они в итоге будут закладывать в стоимость квадратного метра. Для мелких компаний кредитование будет очень дорогостоящим. А ведь чем меньше игроков на рынке - тем выше цена конечного продукта, соответственно, действие схемы в конце концов отразится на потребителе, и это печально.
Андрей Матрохин,
директор агентства «Право и недвижимость»
Я не думаю, что принятие данной инициативы приведёт к какому-то колоссальному подорожанию недвижимости. Не предвижу каких-то больших масштабов. Сейчас все так же кредитуются. У нас всю жизнь всё всегда дорожает. Поэтому я думаю, что говорить о том, что именно это обстоятельство повлияет на удорожание жилья - наверное, это лукавство.
Нужно ли запрещать долевое строительство полностью и почему?
Олег Казаковцев,
Член Совета Федерации Федерального Собрания России от Кировской области
Вопрос в том - а можно ли его запретить? Так или иначе, люди будут строить посредством кооперативов, появится суррогатная форма для долевого строительства. При этом на сегодняшний день существует 214 закон о страховании долевого строительства. И закон этот искусственный, страховые компании - лидеры страхового рынка - не страхуют эти риски долевого строительства жилья. И мы в Совете Федерации планируем ещё заняться этим вопросом.
Тимур Гусев,
директор «Земельно-имущественной компании»
Полный запрет принять сегодня невозможно. Если несколько человек объединятся и скажут, что хотят построить многоквартирный дом, пусть там будет хоть четыре квартиры, хоть сто четыре квартиры, им нельзя воспрепятствовать. Допустим, четыре семьи купили землю вскладчину и вскладчину же решили строить многоквартирный дом. Это тоже будет считаться долевым участием. Если людям запретят это делать, это будет нарушением существующих конституционных прав.
Андрей Матрохин,
директор агентства «Право и недвижимость»
Его никак не запретить, потому что даже если не будет закона о долевом участии в строительстве, фактически оно никуда не денется. Когда закона не было, квартиры строились по схожим схемам. Люди платили заранее, вступали в кооперативы, платили свои взносы и после оплаты получали квартиру. Так и сейчас будет создана подобная схема. Основное новшество закона о долевом участии было в том, что договор о долевом участии подлежал обязательной государственной регистрации, потому что до его принятия был вал двойных продаж. Раньше строительные компании сами вели реестр потенциальных жильцов и зачастую недобросовестно. И сейчас это тоже не исключено.
Какие методы можно в рамках существующего законодательства предусмотреть против существующих проблем долевого строительства?
Олег Казаковцев,
Член Совета Федерации Федерального Собрания России от Кировской области
Существующего законодательства вполне достаточно, чтобы предусмотреть все риски. Вопрос в квалифицированном исполнении участниками рынка, долевщиками, норм этого законодательства. Можно бесконечно пытаться совершенствовать законы, и все равно будут находиться какие-то пути и лазейки для его нарушения. Участникам долевого строительства необходимо обращать внимание на репутацию компании. Застройщик, соответственно, должен зарегистрировать в регистрационной палате строящийся объект. Это свободный рынок, каждый должен осознанно идти на эти риски.
Тимур Гусев,
директор «Земельно-имущественной компании»
Наложив запрет на продажу на долевое участие в строительстве, мы получаем в итоге готовый продукт - дом, который уже стоит дороже. Долевое участие в строительстве подразумевает, что человек готов подождать, но заплатить меньше. Единственный выход - страховать такие договоры долевого участия в строительстве. У нас в стране существуют страховые компании, которые осуществляют страховую деятельность не только в качестве ОСАГО, КАСКО, страхование жизни и имущества, но и в страховании недвижимости и строительства. Компании, у которых есть лицензии, могут прописать пункт в законах о том, чтобы при заключении договора строительства долевого участия данный договор был бы застрахован. И вот уже риски тогда легли бы на страховую компанию. По заключению договора долевого участия в строительстве потребителю было бы проще страховать самостоятельно - как при приобретении машины в кредит, как при КАСКО. Такая же была бы ситуация. Хочешь долевое участие? Страхуй. И пока дом не сдастся, договор долевого участия - а ведь некоторые договора заключаются на два, три, четыре года - каждый год нужно страховать, пока дом не будет сдан.
Андрей Матрохин,
директор агентства «Право и недвижимость»
В первую очередь, государству сегодня стоит обратить внимание на строительную отрасль. Представим, что при существующей макроэкономической ситуации компания начинает строить дом. И из ста квартир только два человека вложились в покупку жилья. Заплатили все деньги. Земля в залоге. А кто будет строить? Государство должно озаботиться не только тем, чтобы создать красивые буквы на бумаге и назвать их законом, но и очень важно дать возможность строителям свою вести экономическую деятельность. Сейчас получается большая пропасть: куча некачественного жилья, дома рушатся в разных городах, строители не знают, кому продать жильё, в то же время у людей существует потребность улучшить свои жилищные условия и есть жильё, которое построено и которое не востребовано на настоящий момент. И есть государство, которое могло бы воспользоваться моментом, когда сейчас относительно дешёвое жилье, чтобы массово его выкупать для своих государственных нужд и решать социальные вопросы. Если сейчас государство не поддержит строительную отрасль, мы получим очень печальную картину, потому что кто будет достраивать дома, которые стоят? Появится новая лавина обманутых дольщиков - не по злому умыслу, а просто потому что у застройщиков не будет хватать ресурсов достраивать жильё.