Как повышение ставки повлияет на рынок ипотечного жилищного кредитования? Не останется ли понятие «доступная ипотека» в прошлом? Как отразится этот факт на объемах и темпах строительства жилья?
Найти ответы на эти и другие вопросы нам помогли эксперты нашего «Переговорного пункта»:
- Юрий Ташлыков, генеральный директор ОАО «Кировская региональная ипотечная корпорация»;
- Сергей Яворский, президент Международной консалтинговой компании «Академия Финансов»;
- Владимир Скобелкин, председатель правления ЗАО «Первый Дортрансбанк».
- Центробанк поднял ставку кредитования до 17%. Как это повлияет на рынок ипотечного жилищного кредитования?
Сергей Яворский,
президент Международной консалтинговой компании «Академия Финансов»:
- Итак, начнем с того, что ставка кредитования и ставка рефинансирования – это разные вещи. Ставка рефинансирования определяет кредитную политику социальной сферы и потребительских кредитов, она не изменилась и равна 8,25% годовых. Ставка кредитования определяет, сколько стоят межбанковские кредиты. Это внутренние отношения между коммерческими банками и ЦБ РФ.
В чем полезность такого решения? Дело в том, что Россия сегодня полностью уходит от ничем не обеспеченных валют – доллара и евро к внешнеэкономическим расчетам в рублях. Это по-настоящему и укрепит рубль. В декабре ЦБ РФ избавился от большей части валютной массы по завышенным ценам, продав их коммерческим банкам и заработав на этом огромные деньги. А чтобы оставить спекулянтов с их долларами и евро, ЦБ повысил как раз ключевую ставку, чтобы наказать коммерческие банки за игру национальной валютой. Теперь банкам не выгодно избавляться от доллара и евро – они опасаются внутреннего банкротства. Судите сами: доллар падал на 28 рублей с 80 руб/долл, это колоссальные потери. А декабрь – это время закрытия кредитов и оплаты налогов, да и население хочет снять деньги со счетов, чтобы сделать новогодние подарки себе и близким, а у банков нет рублей… Поэтому сегодня взлетела ставка по депозитам, и если россияне будут саботировать эти предложения, в январе – феврале около 200 банков-спекулянтов пойдут по миру.
Вторая цель, которую преследовал ЦБ, поднимая ключевую ставку до 17%,- это остановить россиян от кредитного рабства в период перехода государства к тому, что рубль становится резервной мировой валютой. Это серьезный исторический разворот. Нужно отметить, что шесть стран ШОС на своем совещании решили отказаться от взаиморасчетов в долларах и проводить торговые операции между собой только в национальных валютах. В этот важный момент правительство и ЦБ не вмешивались в ход биржевых торгов, чтобы как можно больше получить рублевой выручки при росте цен на евро и доллара. К тому же газопровод «Южный Поток» пошел теперь через Турцию, а, следовательно, Россия не заинтересована в продаже газа ЕС за евро: в 2015 году наши ресурсы будут продаваться в Европу преимущественно за рубли. И вот в этот момент правительство создало некий барьер для населения, чтобы мы не повязли в кредитах, как это произошло в США и Еврозоне. Нам нужно более вдумчиво относиться к деньгам и учиться жить на то, что мы заработали и отложили.
Юрий Ташлыков,
генеральный директор ОАО «Кировская региональная ипотечная корпорация»:
- Повышение ключевой ставки, безусловно, уже оказало влияние на ипотечный рынок. И влияние это в первую очередь конъюнктурное – многие партнеры и клиенты в ожидании негативных событий либо «замерли», либо чрезмерно активизировались. Насколько мы видим, часть банков приостановила выдачу. И не только ипотечных, а вообще потребительских кредитов. Процесс этот начался не 16 декабря.
В нашей компании отказа в выдаче кредитов нет, Ипотечная корпорация принимает заявки и осуществляет выдачу как ипотечных кредитов, так и займов на первоначальный взнос по программе «Молодым – отдельное жилье!». Однако, в связи с большим потоком клиентов, существует вероятность, что все заявки на декабрь мы физически не успеем обработать в декабре 2014 и по условиям 2014 года.
Пересмотр условий в Ипотечной корпорации на 2015 год безусловно будет, сейчас мы активно работаем над формированием новой стратегии. Стоит вспомнить 2008-2009 годы, когда государственная ипотека «тянула» рынок, предлагались обширные программы реструктуризации. Аналогичное развитие событий ожидается и сейчас – в случае дальнейшего развития негативных тенденций государственные институты окажут поддержку рынку и заемщикам.
Владимир Скобелкин,
председатель правления ЗАО «Первый Дортрансбанк»:
- Многие банки уже повысили ставку по ипотеке. Так, у ВТБ - 14,95 ( на все виды), Сбербанк - примерно 14-16%. В январе АИЖК делает ставку 15,9 (кредитование нового жилья, где собственник юрлицо (то есть это стройка со свидетельством о праве собственности ). Планируется новый продукт - «Жилье для российской семьи» по ставке 12,86%. Ставки АИЖК планирует менять каждый месяц.
- Не останется ли понятие «доступная ипотека» в прошлом?
Юрий Ташлыков,
генеральный директор ОАО «Кировская региональная ипотечная корпорация»:
- Сегодня размер ставки обусловлен сложившейся в стране экономической ситуацией – стоимостью привлекаемых частных, бюджетных средств, средств пенсионной системы, а также ресурсов Центробанка. Поэтому в ближайшее время падения ипотечных ставок ждать не стоит. Многие банки из числа не крупнейших отреагировали или крайне резким повышением ставок, или временной приостановкой выдачи.
В целом же ожидания на 2015 год – минимальная ставка 14-15% по социальным программам. Рыночная же, вполне вероятно, превысит 20%. Конечно, это повлияет на снижение доступности ипотечного кредитования. По предварительным оценкам рынок на ближайший год сократится примерно в два раза.
По сравнению с 2014 годом это много, но с учетом существенного роста в последние годы мы просто откатимся на несколько лет назад. В целом ипотека по-прежнему будет доступной для отдельных категорий граждан. Программа «Жилье для российской семьи» только набирает обороты, в планах властей не стоит сокращение ее объемов. Охват аудитории Программы достаточно широк.
Владимир Скобелкин,
председатель правления ЗАО «Первый Дортрансбанк»:
- Доступность - минимизация пакета документов для рассмотрения, скорость принятия решения, повышение не очень значительное, в 2008 году ставки были и по 17%.
- Что посоветуете тем, кто планировал приобретать жилье в кредит, но отказался от этой идеи под влиянием неутешительных прогнозов? Когда лучше это сделать? Или рисковать пока не стоит?
Сергей Яворский,
президент Международной консалтинговой компании «Академия Финансов»:
- Во-первых, неутешительные прогнозы делают только либералы, антипатриотические СМИ и бездарные аналитики. Во время мнимого ослабления рубля ведущие западные СМИ молчали и никак не комментировали эти события. Почему? Да потому, что обвал рубля был не логичным с точки зрения фундаментального анализа: в России безработица ниже, чем в ЕС и в США, банкротств компаний нет, внешний долг России по сравнению со странами ЕС и США просто смехотворен, у нас большой размер золотовалютных резервов. Кроме того, ну никак не связана низкая цена на нефть и стоимость доллара на российском рынке валют! Для тех, кто это не понимает, надо просто изучать экономику. Так что панику сеют дилетанты и либералисты, которым грезится крах России. Но этим грезам не суждено сбыться. Недаром наш президент Владимир Путин занимается много лет спортом. Он прекрасно знает, что соперник, который уже наносил удар (1984-1991 гг) советской экономике низкими ценами на нефть, во второй раз этого сделать не сможет, если к этому спортсмен серьезно готовится. И Россия подготовилась, только сделала это тихо и спокойно, и Запад ничего не понял, отчего вдруг доллар так подорожал. А оказалось, что на нем ЦБ сильно заработал (получил за него вдвое больше рублей) и проводил доллар в последний путь. Что касается того, чтобы приобретать жилье в кредит, этот вопрос носит не политический, а финансовый характер.
Дело в том, что для принятия такого решения вы должны понимать, что нужно учесть следующие риски:
- нельзя рассчитывать на то, что вы будете всю жизнь работать на одном месте и вас не сократят;
- нужно понимать, что сегодня цены на жилье из-за ажиотажа находятся на пике, поэтому к весне цена опустится на 20-30%, это видно было по очень схожим процессам 2008-2009 гг.;
- большинство строительных компаний возводят дома, кредитуясь у банков, используя заемные деньги, а это значит, что при снижении спроса на жилье они будут вынуждены снизить цены до уровня себестоимости, и это время близко, а рублей у банков нет, поэтому кредитовать строительный рынок вряд ли кто будет, покупателям остается только ждать удобного момента для приобретения жилья;
- жилье – это всегда пассив, а не актив, ибо он требует затрат на ремонт, содержание, выплату процентов по кредиту: за 15 лет ипотеки при ставке 13% годовых вы переплатите за него втрое больше, поэтому есть смысл в некоторых случаях покупать жилье сразу, без кредитных инструментов, ожидая банковского кризиса в нашем случае;
- самый лучший способ покупки квартиры – это покупка на прибыль от бизнеса, который у вас есть: вы работаете и откладываете на жилье;
- посуточная сдача жилья, приобретенного в ипотеку, очень заманчива, однако на практике вы начинаете работать 24 часа в сутки и встречаетесь с такими рисками, как: налоги, простой помещения, кражи порча имущества, скандалы с соседями от ночных попоек арендаторов жилья, пожары и тому подобное.
Подводя итог, все-таки скажу, что лучший вариант принятия решения о покупке жилья и выборе способа приобретения, безусловно, можно принять со своим финансовым консультантом: заплатив за это небольшие деньги, вы сможете рассчитать все плюсы и минусы в данном вопросе.
Юрий Ташлыков,
генеральный директор ОАО «Кировская региональная ипотечная корпорация»:
- В части принятия решения о получении кредита и приобретении жилья совет всегда один, не зависимо от рыночной ситуации:
- если планируешь покупку не для инвестиций, а потому, что жить негде, следует обращать внимание только на свою способность возвращать кредит;
- если покупка инвестиционная, нужно оценивать инвестиционную привлекательность конкретного объекта.
Вообще в кризис у потребителей вполне обоснованно преобладают негативные ожидания относительно своего дохода, поэтому покупательская активность снижается. Но это не говорит о том, что нужно действовать как все – просто отложить до лучших времен. Надо оценивать свои собственные возможности и потребности и не поддаваться порой заразительному поведению окружающих. Ни в тучные для страны годы, ни в кризисные.
Владимир Скобелкин,
председатель правления ЗАО «Первый Дортрансбанк»:
- Если это вызвано жизненной необходимостью, то нужно оформлять ипотеку. Возможно, в дальнейшем, если ключевая ставка понизится, можно будет пройти процедуру перекредитования и понизить ставку по ипотеке. А если просто для вложения средств, то, возможно, нет смысла брать кредит под такие высокие ставки.
- Как отразится этот факт на объемах и темпах строительства жилья? Не «заморозит» ли это строительство?
Юрий Ташлыков,
генеральный директор ОАО «Кировская региональная ипотечная корпорация»:
- Конечно, строительную отрасль экономическая нестабильность затронет. Покупательская активность, стоимость корпоративных кредитов для предприятий строительной индустрии, стоимость материалов – все это отражается на объемах и темпах строительства. Мы не ожидаем существенного ухудшения в Кировской области – строящаяся недвижимость не переоценена, как это было в 2008-2009 гг., объем ввода жилья в эксплуатацию не достиг оптимального значения (1 кв.м. на душу населения в год), рынок очистился от большинства недобросовестных застройщиков.
Владимир Скобелкин,
председатель правления ЗАО «Первый Дортрансбанк»:
- Возможно, будет снижение цен на квартиры, в связи с уменьшением спроса на новостройки.
- Какой прогноз могли бы дать на 2015 год? Ряд экспертов полагает, что процентная ставка по кредитам вырастет почти вдвое. Насколько это вероятно? Или рано пока бить тревогу?
Юрий Ташлыков,
генеральный директор ОАО «Кировская региональная ипотечная корпорация»:
- Прогнозировать, что будет в 2015 году, пока рано – все маркет-мейкеры пока верстают новые бизнес-планы, конкретные меры и объемы государственной поддержки еще не полностью сформулированы и утверждены. Однако, уже можно говорить о том, что в 2015 год страна зайдет со ставками уровня 2008-2009 годов (15-20%).
Сергей Яворский,
президент Международной консалтинговой компании «Академия Финансов»:
- Прогнозы по росту ставкам по кредитам, выдаваемые горе-аналистами и псевдо-экспертами основаны на сценарии «все будет только хуже». Хватит кошмарить народ! А кто будет брать эти кредиты? Вот подорожали импортные товары на 30-50%. Да, в новый год их, возможно и купят. А потом? Кстати, японские производители, как мудрые люди, не стали поднимать цены на свои автомобили в России, потому что прекрасно понимают, что Россия избавляется от доллара. Мы скоро увидим и доллар за 20 рублей, и снижение ставок по ипотеке до 4-6% годовых, просто на это надо время и эффективных мер правительства.
Вот вы сами подумайте – что такое доллар? Как он печатается? Приходят в ФРС дядьки из Министерства финансов США, пишут расписку в том, что они отдадут деньги, и ФРС на счете Казначейства США рисует единички и нули. Россия, чтобы напечатать деньги, 20 лет продавала нефть и газ, и так и не угналась за эмиссией доллара: американцы, ничего не производя для эмиссии, создали денег столько, сколько их нет во всех странах мира. Сегодня Россия впервые напечатала денег под обязательства «Роснефти». Вы подумайте теперь, куда будут деваться эти доллары, которые ничем не обеспечены? Десятки стран отказываются от этой зеленой бумаги, которой скоро можно будет обклеивать туалеты.
Нужно отметить, что Россия активно распродает и свои зарубежные активы в виде тех самых пресловутых американских расписок – облигаций. Мы присутствуем при начале конца великой державы – Америки, которая погрязла в «демократических» войнах, коррупции и лживой политике. Поэтому в 2015 году нас ждут самые великие события, в которых Россия достигнет невиданных ныне экономических высот, а мы, россияне, станем жить лучше и увереннее в завтрашнем дне.
