«Цены на недвижимость вырастут на 30%»

Несмотря на нацпроект "Доступное жилье", квартирный вопрос россиян за год стал лишь острее. Из-за повывшения цен на недвижимость рост ипотеки резко замедлился. Чего ждать от будущего года, «Газете.Ru» рассказала вице-президент по развитию бизнеса ипотечного банка DeltaCredit Алла Цытович.

– Каким был 2006 год для российского рынка ипотечного кредитования? – Рынок показал темпы роста, предсказанные в еще начале года, примерно в два раза. Проблема в том, что так увеличился только объем выданных кредитов. Количество кредитов прибавилось всего на 50%, злую шутку сыграл рост цен на недвижимость. Клиент посмотрел, какую недвижимость он сможет приобрести на доступные ему средства, и решил, что она не стоит таких затрат. – Но первый квартал 2006 года ознаменовался ипотечным бумом. Как дальше развивались события? – Настоящий ипотечный бум был в марте–мае, когда во всех банках количество обращений было вдвое больше, чем ожидалось. Этот взрывообразный спрос был подстегнут ростом цен на недвижимость и прогнозами, что цены и дальше будут расти.Но в итоге из всех одобренных ипотечных кредитов было выдано процентов на 15 меньше обычного, хотя общий объем выдачи превысил все запланированные цифры. Из-за массового отказа клиентов от ипотеки: доходов не хватало на покупку какой бы то ни было недвижимости в Москве.Летом наблюдался рост цен даже на неликвидное жилье плохого качества. Особенно в Петербурге, где цены такой недвижимости приближались к уровню жилья экономкласса.В октябре–ноябре рост цен в Москве и Санкт-Петербурге притормозился во многом благодаря выступлениям представителей власти о том, что «надо сдерживать рост цен», «есть сговор на рынке недвижимости», «подождите еще немного, и цены упадут». Естественно, участники рынка скорректировали свои ожидания. Плюс выросло предложение. По словам риэлтеров, в основном за счет инвестиционных квартир (тех, которые приобретаются лишь ради вложения денег, в расчете на рост стоимости жилья. – "Газета.Ru"). То есть инвесторы, понимая, что больше они заработать не смогут, начали фиксировать прибыль на пике роста цен. – Вы рассказываете про столицы, а как обстоят дела в остальных городах страны? – Регионы отражают ситуацию в Москве с задержкой в несколько месяцев. Если бурный рост ипотеки в Москве был в апреле–мае, в Санкт-Петербурге – в июне–июле, то в некоторых регионах он наблюдался осенью, когда в столицах уже был спад. В росте цен на недвижимость зависимость та же. По оценкам аналитиков, 20–30% всех покупок на рынке недвижимости составляют инвестиционные квартиры, для которых город не так важен. Волна подорожания начинается в Москве, когда она становится не по зубам, перетекает в Петербург и идет дальше в регионы, немного затихая по мере удаления от столицы. Средняя сумма кредита значительно увеличилась как в Москве и Санкт-Петербурге, так и в регионах. Мы это видим и в наших представительствах, и там, где по нашей технологии кредиты выдают банки-партнеры. Это менее заметно в средних и малых городах, но в миллионниках рост был если и не московским (60–90% в год), то в Самаре, например, кредит вырос на 50%. – Кто сегодня может позволить себе ипотеку? – В 2005 году мы могли четко сказать, что ипотека доступна всему среднему классу, начиная от месячного дохода на семью в $1500 – так называемый низший средний класс. В этом году рост цен изменил картину. Начинающий менеджер крупной компании может с трудом позволить себе купить квартиру в Москве даже при помощи ипотеки. Особенно тяжело пришлось в 2006 году first-time buyers – тем, кто покупал свою первую квартиру. Даже отмена первоначального взноса, то есть предоставление 100% кредита, не помогло. Цены в Санкт-Петербурге еще сильнее обгоняют рост доходов населения. По последним данным, в Москве стоимость средней квартиры составляет примерно 10 годовых зарплат представителя среднего класса, а в северной столице – 11,5. Чтобы дать возможность низшему среднему классу воспользоваться ипотекой, многие банки пересматривают свои позиции. Например, дают возможность кроме доходов супругов принимать в расчет доход до трех созаемщиков: это могут быть молодые супруги и их обеспеченные родители или, наоборот, хорошо зарабатывающие дети, покупающие квартиру родителям. – Каков портрет среднестатистического ипотечного клиента? – Это менеджер с хорошим или даже с двумя высшими образованиями. В большинстве случаев – экономическим или техническим. Это специфика среднего класса, в него чаще пробиваются люди с техническим образованием, чем талантливые гуманитарии. Причем, по косвенным данным, около 30% заемщиков не имеют постоянной регистрации в Москве. – Какие кредиты пользуются большей популярностью – долларовые или рублевые? – Тут простая закономерность. В Москве, Петербурге и портовых городах – Мурманске, Новороссийске, Калининграде, Владивостоке – кредиты берут в долларах. Вся остальная Россия живет в рублях. Но поскольку на две столицы приходится львиная доля клиентов, то и у любого ипотечного банка в портфеле большую часть составляют доллары. С развитием региональной экспансии ситуация будет меняться на обратную. Кстати, есть регионы, уже сейчас демонстрирующие бурный рост ипотечного рынка: Екатеринбург, Башкирия – один из лидеров по выдаче ипотечных кредитов, Тюмень. – Существует мнение, что ипотека вносит вклад в темпы роста цен на жилплощадь, увеличивая спрос. Это так? – Вклад ипотеки незначительный. По статистике, из всех сделок с недвижимость в Москве не более 10% проходит с участием ипотеки. У мелких и средних агентств доля может достигать и 50%, но у «большой четверки» (МИАН, «Миэль», «Инком», «Бест») общее количество таких сделок – 6-8%. Конечно, по сравнению с 4% в 2005 году доля увеличилась в два раза, но это все еще очень маленькая часть. Более любопытно, что как только цены на нефть упали или приостановились, цены на квартиры сделали то же самое. Рост цен связан с излишком нефтедолларов. Если нарисовать графики роста ипотеки и роста цен, они не будут коррелировать, а вот с ценами на нефть – будут. – Чего ждет рынок ипотеки в следующем году? – Год будет сложный, но более спокойный. Повального роста цен не предвидится. Но покупательная способность населения будет расти, значит, интерес к ипотеке тоже будет увеличиваться. По нашим прогнозам, объем ипотечного рынка должен вырасти еще в два раза. Мы идем по пути всех стран Восточной Европы, где с момента, когда рынок начал развиваться, двукратный рост наблюдался на протяжении трех-четырех лет. Мы фактически только вступили в эту фазу роста. Но до рынка Восточной Европы, где 30–40% сделок с недвижимостью совершается при помощи ипотеки, нам еще очень далеко. Чтобы догнать их, нам понадобятся несколько лет двукратного роста. Но и это не предел: в Великобритании и США 90% сделок происходит по ипотеке.– К каким изменениям готовиться потенциальным клиентам? – Рост цен на недвижимость прогнозируется на уровне 10–30% за 2007 год. Снижение цен до справедливого уровня возможно лишь в секторе неликвидного жилья. Элитное жилье растет и будет расти. Приостановился рост в эконом- и бизнес-классе. Снижение ставок по кредитам проходит уже сейчас. Коммерческие банки достигли уровня трех четвертых ставки рефинансирования – 9% годовых в валюте сроком пять–семь лет. Этот параметр вряд ли опустится еще ниже. Зато вероятно снижение ставок по долгосрочным кредитам – на 20–30 лет. Сейчас они составляют 11-12% и могут опуститься на 0,5-1 процентных пункта.«Газета.Ru»