Изменились законодательные нормы, касающиеся товариществ собственников жилья

Федеральным законом от 4 июня 2011 года № 123-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» внесены существенные изменения во взаимоотношения управляющих организаций, собственников жилья, муниципальных органов власти и органов государственной власти. Об основных изменениях, касающихся товариществ собственников жилья нам рассказала , начальник отдела реформирования ЖКХ Елена Дмитриевна Савиных.

Одно из изменений было внесено в статью 136 Жилищного кодекса РФ. Если раньше протокол общего собрания, на котором было принято решение создать ТСЖ, подписывал председатель и члены ТСЖ, то сейчас Жилищный кодекс предписывает, чтобы протокол общего собрания подписывали все собственники, проголосовавшие за принятие такого решения.

Теперь ТСЖ может быть создано в нескольких многоквартирных домах, но при одном условии: суммарное количество квартир в этих домах не должно превышать 30. При этом принять решение о создании ТСЖ на несколько домов должны в каждом доме отдельно на общем собрании. Данное решение должно быть принято собственниками жилья, в сумме обладающими не менее двумя третями голосов в каждом доме.
 
Определен перечень документов, представляемых в целях государственной регистрации ТСЖ. Сейчас четко прописано, какие документы должны быть представлены на горегистрацию и когда они сдаются. В этот перечень входят прежде всего протокол общего собрания, на котором принято решение создать ТСЖ, с подписями всех собственников, устав ТСЖ, а также сведения о лицах, которые проголосовали на общем собрании за создание ТСЖ, и о принадлежащих этим лицах долях в праве собственности - самый объемный документ, который председатель должен представить на регистрацию. Сюда включаются следующие сведения: фамилию, имя, отчество собственника, размер доли в квадратных метрах, его координаты - адрес, контактные телефоны. Естественно, все это происходит с соблюдением закона «О персональных данных»: сведения о собственниках не разглашаются и передаются на регистрацию с их согласия.

Если раньше в Жилищном кодексе было указано, что ТСЖ может представлять интересы собственников без ограничения, то сейчас ТСЖ представляет интересы собственников, только если это касается управления многоквартирным домом, то есть непосредственно по тем функциям, которые должно выполнять ТСЖ.

Раньше были случаи, когда ТСЖ создавалось, набирало людей по трудовому договору, но, занимаясь обслуживанием дома, никаких действий по управлению не вело. Поэтому сейчас в Жилищном кодексе указано, что ТСЖ обязано заключить договор управления на управление многоквартирным домом и иные договоры, обеспечивающие управление многоквартирным домом, содержание и ремонт общего имущества.

ТСЖ вменено ведение реестра членов ТСЖ. Во-первых, эту информацию необходимо представлять при регистрации ТСЖ. Во-вторых, в течение первого квартала каждого года председатель ТСЖ направляет реестр членов ТСЖ в органы государственного жилищного надзора. Таким образом, если учитывать, что этот год скоро закончится, в течение первого квартала 2012 года копии таких реестров должны быть направлены в органы жилищного надзора. Это опять же не только списки членов ТСЖ, но и сведения, которые позволяют органам жилищного надзора связаться с собственниками и проверить представленные данные. При этом член ТСЖ, собственник, не вправе отказать председателю в предоставлении своих персональных данных. В Жилищном кодексе РФ есть статья, которая обязывает членов ТСЖ предоставлять  достоверные сведения о себе. Естественно, нужно также своевременно информировать правление ТСЖ о каких-либо изменениях в данных, вплоть до смены телефонов, чтобы была возможность выйти с собственником на контакт.

Были случаи, когда в устав ТСЖ включались пункты, противоречащие закону. Теперь все изменения, которые вносятся в устав ТСЖ на общих собраниях, будут проверяться органами государственного жилищного надзора на соответствие нормам жилищного законодательства. То есть, если в уже существующий устав ТСЖ вносятся изменения, то эти изменения должны быть заверены председателем и секретарем общего собрания, а в органы государственного жилищного надзора должны быть представлены копия устава, протокол общего собрания, выписка из протокола общего собрания с приложением заверенных председателем и секретарем текстов соответствующих изменений.

Раньше в Жилищном кодексе была статья 139, позволявшая создавать ТСЖ в строящихся домах. Сейчас статья 139 утратила силу, и в настоящее время в строящихся домах ТСЖ не может быть создано.

Изменены цель объединения ТСЖ в ассоциации и союзы и порядок управления такими объединениями. До внесения изменения в статью 142 Жилищного кодекса предусматривалось, что два и более ТСЖ могут создать объединение ТСЖ для совместного управления. Теперь целью создания объединений является представление и защита общих интересов ТСЖ при управлении, то есть опять идет четкое ограничение: ТСЖ может выполнять свои функции  только в рамках управления общим имуществом многоквартирного дома, его содержания и ремонта. Кроме того, раньше деятельность ассоциаций и союзов ТСЖ регулировалась правилами Жилищного кодекса, сейчас же это происходит в соответствии с требованиями закона «О некоммерческих организациях».

Согласно статье 147 части 3 Жилищного кодекса, членом правления ТСЖ не может быть лицо, с которым ТСЖ заключило договор управления. Допустим, если гражданин является одновременно членом ТСЖ и руководителем управляющей организации, то он не может быть членом правления ТСЖ и, соответственно, председателем. Здесь происходит конфликт интересов:  управляющая организация отвечает по договору управления перед ТСЖ,  получается, что гражданин сам перед собой несет некую ответственность. Сейчас в законе четко прописано, что если должностное лицо занимает руководящую должность в организации, которая обслуживает конкретный дом, он не может состоять в правлении ТСЖ, а также быть членом ревизионной комиссии.
Запрет состоять в правлении ТСЖ касается лиц, занимающих должности в органах управления управляющей организацией (например, директор, главный бухгалтер). Рядовой же специалист не имеет никакого конфликта интересов, то есть он не влияет на какую-либо финансовую составляющую договора управления.

Изменилось правило определения кворума общего собрания. Раньше  Жилищный кодекс предусматривал, что собрание считается правомочным, если на нем присутствуют более половины членов ТСЖ и их представителей. Сейчас считается не количество членов ТСЖ, а количество голосов. Допустим, один квадратный метр приравнивается к одному голосу. Например, если я владею 50 квадратными метрами, то мой голос считается как один к пятидесяти. А для кворума необходимо присутствие членов ТСЖ, которые в сумме обладают более 50 процентами голосов от общего количества голосов. Это, конечно, более разумно. Чем большей долей собственности владеет собственник в общей доле собственности, тем больше он имеет голосов.

Все эти существенные изменения внесены в Жилищный кодекс в части, касающейся функционирования ТСЖ. Конечно, большая работа предстоит  председателям ТСЖ. Прежде всего они должны привести в соответствие с Жилищным кодексом учредительные документы, направить их в соответствующую надзорную организацию. Дальше нужно составить реестры членов ТСЖ. Возможно раньше, кто-то из председателей и практиковал это в черновиках, то сейчас все данные необходимо занести в официальные документы.